不動産査定額が高すぎる？鵜呑みしてはいけない理由や査定額のチェック方法

不動産売却では、査定を依頼するのが一般的です。
査定額が高いと心が躍る反面、「高すぎるのでは？」と不安に思いますよね。
今回は不動産の査定額が高すぎる理由や、提示された金額を鵜呑みしてはいけない理由、査定額のチェック方法について解説します。
兵庫県を中心に神戸市・加古川市の土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の査定額が高すぎる理由とは？

まずは、不動産の査定額が高すぎる理由について解説します。

理由1：どの算出法を使っているかが異なるから

理由としてまず挙げられるのが、不動産会社がどの算出法を使っているかが異なるからです。
不動産には、取引事例比較法や原価法など、複数の査定方法があります。
取引事例比較法は、類似物件の過去の売却価格を参考にして、金額を決める方法です。
立地や築年数、面積などが似ている物件を探し、いくらで成約に至っているのかを調査します。
原価法とは、売却したい不動産を建て替えたときの金額から、減価修正をおこなって計算する方法です。
減価修正とは、築年数による資産価値の低下を差し引くことを指します。
どの査定方法を用いるか、また複数の方法を併用するか否かが異なるため、高すぎたり低すぎたりすることがあるのです。

理由2：契約を取るために査定額を高く出すことがある

不動産会社が売主と契約を取るために、高すぎる金額を出すこともあります。
不動産会社にとっての主な利益は、売主や買主から支払われる仲介手数料です。
売主と媒介契約を締結することによって、仲介手数料を得ることができます。
相場より高すぎる査定額を提示された場合は、契約に結び付けるという目的があるかもしれません。

理由3：自社の取引事例を参考にしている

自社の取引事例を参考にしていることも、査定額が高すぎる理由の一つです。
先述のとおり、不動産の査定方法にはさまざまな種類があります。
しかし、なかには自社の取引事例のみを参考に、結果を出すケースがあります。
自社の取引事例で査定する場合、金額に偏りが生じ、高すぎたり低すぎたりする可能性が高いです。
経験や取り扱い実績が多いと、参考にするデータも増えるため、精度の高い査定をおこなえます。
不動産会社によって経験や取扱実績が異なるがゆえに、査定額が高すぎるという事態が生じてしまいます。
信頼度の高い結果を求める場合は、売りたい不動産があるエリアを得意とする不動産会社に依頼したり、売却実績の高いところを選んだりすることがポイントです。

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高すぎる不動産査定額を鵜呑みにしてはいけない理由

続いて、高すぎる不動産査定額を、鵜呑みにしてはいけない理由について解説します。

売却価格は売主と買主の交渉で決まる

鵜吞みしてはいけない理由として、まず売却価格は売主と買主の交渉で決まることが挙げられます。
不動産取引では、価格交渉や契約条件の交渉がおこなわれるのが一般的です。
売主の売りたい価格と、買主の買いたい価格で最終的な売却価格が決定します。
そのため、査定額をもとに売りに出したとしても、その価格で成約に至らないケースも多いです。
最終的には相場どおりの価格で売れたり、相場より低い金額になったりする可能性もあるでしょう。
「査定額＝売れる価格」ではないということ考慮したうえで、売却活動をおこなうようにします。

購入希望者が見つかりづらくなる

購入希望者が見つかりづらくなることも、高すぎる査定額を鵜吞みしてはいけない理由の一つとなります。
買主は予算を決めたうえで、物件探しをするのが一般的です。
高すぎるとそもそも候補に入らず、問い合わせや内覧の申し込みにつながらないといった事態を招く恐れがあります。
買主が見つからない場合、価格の見直しが必要です。
その結果、相場より低い金額で売りに出さざるを得ない状況を招くかもしれません。
何度も値下げしたり、広告の掲載期間が長かったりすると、訳アリ物件と思われる可能性もあります。
不安要素が大きくなり、売れ残ってしまうこともあるでしょう。
買主が見つかりにくくなるため、査定額を鵜呑みにしてはいけません。

後から値下げをしても売れにくくなる

鵜吞みしてはいけない理由として、後から値下げをしても売れにくくなることも挙げられます。
「高く売りに出して、後から値下げすれば良いのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、先述のとおり何度も値下げしている物件は、あまり良い印象を持たれません。
売れ残りのイメージが強くなり、成約に至りにくくなるでしょう。
そのあいだにも新規の物件が登録され、不利な状況が続けば、候補から外されてしまう可能性もあります。

早期の売却を逃してしまう

鵜吞みしてはいけない理由として、早期の売却を逃してしまうことも挙げられます。
価格が高すぎることによって、買主が見つからないまま時間だけが過ぎていくかもしれません。
もし住み替えによる売却の場合、資金計画が崩れてしまう恐れがあります。
売れない不動産を抱えての生活は、精神的な苦痛も伴うでしょう。
早期の売却を目指すためにも、適正価格で売りに出すことが大切です。

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不動産査定額が高すぎるか否かをチェックするポイント

最後に、不動産査定額が高すぎるか否かを、チェックするポイントについて解説します。

査定の根拠を確認する

チェックポイントとしてまず挙げられるのが、査定の根拠です。
なぜこの結果になったのかを売主自身が把握することによって、安心して売却活動を進めることができます。
不動産は立地や築年数、敷地の広さや設備の状態など、さまざまな要素が絡んで価値が決まります。
そのため、根拠を確認することは、必須といえるでしょう。
根拠の説明を受けるときには、下記をチェックなさってください。

• ●比較している類似物件の取引事例は適切か
• ●競合物件の価格は考慮されているか
• ●データや市場需要を考慮して説明してくれているか

上記のチェックポイントを意識すれば、適正価格か否かを判断できるでしょう。
なお、不動産会社は査定書という書類を売主に提出する必要があります。
査定書の受け取りを希望し、取得しておくと安心です。

相場をご自身でも調べておく

相場をご自身でも調べておくことも、大切なチェックポイントの一つです。
売主自身が相場を知らないと、適正価格がわかりません。
そのため、査定を依頼したタイミングで、相場をチェックしておきましょう。
レインズや取引価格情報検索などを利用すると、相場を調べることが可能です。
レインズとは、国土交通大臣が指定した、不動産流通機構が運営しているサイトです。
売り出し中の物件はもちろん、過去の取引事例も確認することができます。
取引価格情報検索とは、国土交通省が運営する、土地や建物の取引価格をチェックできるものです。
相場を知ることによって、適正価格で売りに出すことができ、早期の売却につなげられるでしょう。

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まとめ

査定額が高すぎる理由として、算出法の違いや、契約を取るためといったことが挙げられます。
最終的な成約価格は、売主と買主それぞれの希望額で決定するため、査定額を鵜呑みにしていけません。
査定額が適正価格か否かは、根拠の提示や、ご自身で相場をチェックすることによって把握することができます。
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