不動産売却では、査定を依頼するのが一般的です。
査定額が高いと心が躍る反面、「高すぎるのでは？」と不安に思いますよね。
今回は不動産の査定額が高すぎる理由や、提示された金額を鵜呑みしてはいけない理由、査定額のチェック方法について解説します。
兵庫県を中心に神戸市・加古川市の土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の査定額が高すぎる理由とは？

まずは、不動産の査定額が高すぎる理由について解説します。

理由1：どの算出法を使っているかが異なるから

理由としてまず挙げられるのが、不動産会社がどの算出法を使っているかが異なるからです。
不動産には、取引事例比較法や原価法など、複数の査定方法があります。
取引事例比較法は、類似物件の過去の売却価格を参考にして、金額を決める方法です。
立地や築年数、面積などが似ている物件を探し、いくらで成約に至っているのかを調査します。
原価法とは、売却したい不動産を建て替えたときの金額から、減価修正をおこなって計算する方法です。
減価修正とは、築年数による資産価値の低下を差し引くことを指します。
どの査定方法を用いるか、また複数の方法を併用するか否かが異なるため、高すぎたり低すぎたりすることがあるのです。

理由2：契約を取るために査定額を高く出すことがある

不動産会社が売主と契約を取るために、高すぎる金額を出すこともあります。
不動産会社にとっての主な利益は、売主や買主から支払われる仲介手数料です。
売主と媒介契約を締結することによって、仲介手数料を得ることができます。
相場より高すぎる査定額を提示された場合は、契約に結び付けるという目的があるかもしれません。

理由3：自社の取引事例を参考にしている

自社の取引事例を参考にしていることも、査定額が高すぎる理由の一つです。
先述のとおり、不動産の査定方法にはさまざまな種類があります。
しかし、なかには自社の取引事例のみを参考に、結果を出すケースがあります。
自社の取引事例で査定する場合、金額に偏りが生じ、高すぎたり低すぎたりする可能性が高いです。
経験や取り扱い実績が多いと、参考にするデータも増えるため、精度の高い査定をおこなえます。
不動産会社によって経験や取扱実績が異なるがゆえに、査定額が高すぎるという事態が生じてしまいます。
信頼度の高い結果を求める場合は、売りたい不動産があるエリアを得意とする不動産会社に依頼したり、売却実績の高いところを選んだりすることがポイントです。

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高すぎる不動産査定額を鵜呑みにしてはいけない理由

続いて、高すぎる不動産査定額を、鵜呑みにしてはいけない理由について解説します。

売却価格は売主と買主の交渉で決まる

鵜吞みしてはいけない理由として、まず売却価格は売主と買主の交渉で決まることが挙げられます。
不動産取引では、価格交渉や契約条件の交渉がおこなわれるのが一般的です。
売主の売りたい価格と、買主の買いたい価格で最終的な売却価格が決定します。
そのため、査定額をもとに売りに出したとしても、その価格で成約に至らないケースも多いです。
最終的には相場どおりの価格で売れたり、相場より低い金額になったりする可能性もあるでしょう。
「査定額＝売れる価格」ではないということ考慮したうえで、売却活動をおこなうようにします。

購入希望者が見つかりづらくなる

購入希望者が見つかりづらくなることも、高すぎる査定額を鵜吞みしてはいけない理由の一つとなります。
買主は予算を決めたうえで、物件探しをするのが一般的です。
高すぎるとそもそも候補に入らず、問い合わせや内覧の申し込みにつながらないといった事態を招く恐れがあります。
買主が見つからない場合、価格の見直しが必要です。
その結果、相場より低い金額で売りに出さざるを得ない状況を招くかもしれません。
何度も値下げしたり、広告の掲載期間が長かったりすると、訳アリ物件と思われる可能性もあります。
不安要素が大きくなり、売れ残ってしまうこともあるでしょう。
買主が見つかりにくくなるため、査定額を鵜呑みにしてはいけません。

後から値下げをしても売れにくくなる

鵜吞みしてはいけない理由として、後から値下げをしても売れにくくなることも挙げられます。
「高く売りに出して、後から値下げすれば良いのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、先述のとおり何度も値下げしている物件は、あまり良い印象を持たれません。
売れ残りのイメージが強くなり、成約に至りにくくなるでしょう。
そのあいだにも新規の物件が登録され、不利な状況が続けば、候補から外されてしまう可能性もあります。

早期の売却を逃してしまう

鵜吞みしてはいけない理由として、早期の売却を逃してしまうことも挙げられます。
価格が高すぎることによって、買主が見つからないまま時間だけが過ぎていくかもしれません。
もし住み替えによる売却の場合、資金計画が崩れてしまう恐れがあります。
売れない不動産を抱えての生活は、精神的な苦痛も伴うでしょう。
早期の売却を目指すためにも、適正価格で売りに出すことが大切です。

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不動産査定額が高すぎるか否かをチェックするポイント

最後に、不動産査定額が高すぎるか否かを、チェックするポイントについて解説します。

査定の根拠を確認する

チェックポイントとしてまず挙げられるのが、査定の根拠です。
なぜこの結果になったのかを売主自身が把握することによって、安心して売却活動を進めることができます。
不動産は立地や築年数、敷地の広さや設備の状態など、さまざまな要素が絡んで価値が決まります。
そのため、根拠を確認することは、必須といえるでしょう。
根拠の説明を受けるときには、下記をチェックなさってください。

• ●比較している類似物件の取引事例は適切か
• ●競合物件の価格は考慮されているか
• ●データや市場需要を考慮して説明してくれているか

上記のチェックポイントを意識すれば、適正価格か否かを判断できるでしょう。
なお、不動産会社は査定書という書類を売主に提出する必要があります。
査定書の受け取りを希望し、取得しておくと安心です。

相場をご自身でも調べておく

相場をご自身でも調べておくことも、大切なチェックポイントの一つです。
売主自身が相場を知らないと、適正価格がわかりません。
そのため、査定を依頼したタイミングで、相場をチェックしておきましょう。
レインズや取引価格情報検索などを利用すると、相場を調べることが可能です。
レインズとは、国土交通大臣が指定した、不動産流通機構が運営しているサイトです。
売り出し中の物件はもちろん、過去の取引事例も確認することができます。
取引価格情報検索とは、国土交通省が運営する、土地や建物の取引価格をチェックできるものです。
相場を知ることによって、適正価格で売りに出すことができ、早期の売却につなげられるでしょう。

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まとめ

査定額が高すぎる理由として、算出法の違いや、契約を取るためといったことが挙げられます。
最終的な成約価格は、売主と買主それぞれの希望額で決定するため、査定額を鵜呑みにしていけません。
査定額が適正価格か否かは、根拠の提示や、ご自身で相場をチェックすることによって把握することができます。
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不動産を差し押さえられてしまうと、「もう売ることはできないのでは」と不安になる方も多いでしょう。
しかし、状況によっては任意売却という方法で売却できる可能性があります。
この記事では、差し押さえられた不動産を売却するケースや任意売却のメリットなどを解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産は差し押さえられても売却できる？

差し押さえとは、債権者（お金を貸している側）が債務者（お金を借りている側）の財産を差し押さえ、債務の返済に充てるための法的手続きです。
対象となる財産は、給与や預貯金のほか、不動産も含まれます。
そもそも、不動産はどのような理由によって差し押さえられてしまうのでしょうか。
はじめに、不動産を差し押さえられてしまう理由と、差し押さえられた不動産を売却する方法について解説します。

不動産を差し押さえられてしまう理由

不動産が差し押さえられる主な理由は、次の3つです。
住宅ローンの滞納
住宅ローンを利用して家を購入すると、不動産には「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、返済が滞った場合に備えて、金融機関が不動産を担保とする権利のことです。
返済が長期間滞ると、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、強制的に売却することができます。
そのほかの負債の滞納
カードローンや事業資金など、住宅ローン以外の債務でも返済が滞ると差し押さえの対象になります。
この場合は裁判所を通じて支払督促や訴訟などの手続きを経たうえで、不動産が差し押さえられます。
税金や社会保険料などの滞納
固定資産税や住民税、国民健康保険料などの滞納も差し押さえの原因となります。
公的機関（国や自治体）は、裁判を経ずに職務権限で不動産を差し押さえることが可能です。
このように差し押さえられた不動産は債権者によって強制的に売却され、その売却代金が返済に充てられます。
金融機関などがおこなう場合を「競売」、国や自治体がおこなう場合を「公売」と呼びます。
どちらも市場価格より安く落札されることが多く、生活の再建が難しくなるケースも少なくありません。

差し押さえられた不動産を売却できる方法

差し押さえられた不動産でも、競売の入札が始まる前日までであれば、「任意売却」という方法で売却できる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却のメリットは、通常の売却と同様に市場に近い価格で売却できることから、残債を大きく減らせることです。
さらに、売却のタイミングや条件もある程度調整できるため、引っ越しや今後の生活設計を考慮しながら進められるでしょう。

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差し押さえられた不動産の任意売却の可否を確認する方法とは

任意売却は希望すればできるわけではなく、売却の可否は債権者の判断によって左右されます。
債権者が同意しなければ、任意売却の手続きを進めることはできません。
ここでは、債権者の種類ごとに任意売却が可能かどうか、その特徴と注意点を解説します。

債権者が金融機関の場合

債権者が銀行などの金融機関である場合、任意売却を認めてもらえる可能性は比較的高いといえます。
競売手続きには時間やコストがかかるうえに、売却価格も市場価格より低くなる傾向があるためです。
一方で任意売却であれば、より高値で売却できる可能性があり、金融機関としても貸付金の回収率を高められます。
ただし、必ずしも許可が得られるとは限りません。
返済状況や担保評価、今後の返済見込みなどによって判断が分かれるため、任意売却を希望する場合はできるだけ早い段階で金融機関へ相談することが大切です。

債権者が個人の場合

債権者が個人（知人や親族、個人投資家など）の場合、任意売却の可否は交渉次第です。
交渉がスムーズに進めば承諾を得られる可能性もありますが、個人の債権者は任意売却に関する知識が乏しいことも多く、反対されるケースも少なくありません。
そのため任意売却を進めたい場合は、手続きの仕組みやメリットを丁寧に説明し、理解を得ることが重要です。
必要に応じて専門家（不動産会社や弁護士など）に依頼することも検討しましょう。

債権者が国や自治体の場合

債権者が国税庁や市区町村などの公的機関である場合、任意売却を認めてもらうのは難しいのが現実です。
ただし、自治体によっては特例的に認められるケースもあるため、まずは窓口に相談してみると良いでしょう。
また国や自治体は金融機関と異なり、裁判所を通さずに職務権限で差し押さえをおこなえる点にも注意が必要です。
督促通知を無視して放置していると、短期間のうちに差し押さえから公売まで進んでしまうおそれがあります。
滞納が続いている場合は、できるだけ早めに自治体へ相談し、分納や任意売却の可否について話し合うことが大切です。

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差し押さえられた不動産を任意売却するメリットとは

不動産を差し押さえられてしまった場合は、できるだけ早い段階で任意売却を検討することをおすすめします。
なぜなら、任意売却には競売や公売では得られない大きなメリットがあるからです。
ここでは、任意売却の主なメリットを3つに分けて解説します。

市場価格に近い金額で売却できる

任意売却の最大の魅力は、競売や公売よりも高い価格で売却できる可能性が高いことです。
競売や公売では、物件の売却価格が市場相場の50～70％程度まで下がってしまうのが一般的です。
一方、任意売却は通常の不動産売買と同じ流れでおこなわれるため、市場に近い価格で売却できる可能性が高まります。
結果として売却額が上がり、残債をより多く返済できるため、生活再建への第一歩を踏み出しやすくなるでしょう。

プライバシーを守れる

競売や公売になると、物件情報が裁判所や自治体、国税庁などのサイトで一般公開されます。
この際、所有者の氏名や住所などの個人情報も掲載されるため、知人や勤務先に差し押さえの事実が知られてしまうリスクがあります。
一方、任意売却は一般的な不動産売却と同様に扱われるので、差し押さえの事実を外部に知られることなく手続きを進められるのが大きなメリットです。
周囲に事情を知られずに売却を完了できる点は、心理的な負担の軽減にもつながります。

引っ越し費用を確保できる可能性がある

任意売却を選ぶもう一つのメリットは、売却金の一部から引っ越し費用を認めてもらえる場合があることです。
競売や公売では、売却代金のすべてが債権回収に充てられるため、債務が残ると引っ越し費用すら手元に残らないケースも少なくありません。
しかし、任意売却では債権者との交渉次第で、引っ越し資金や売却にかかる経費（仲介手数料・登記費用など）を必要経費として売却代金から差し引くことを認めてもらえる場合があります。
このように、任意売却は金銭面・精神面の両方において、競売よりも有利に進められる方法といえます。
差し押さえや滞納の状況に直面した際は、できるだけ早い段階で専門家へ相談し、最適な方法を検討することが大切です。

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まとめ

不動産を差し押さえられても、任意売却が認められれば自分の意思で売却を進めることが可能です。
任意売却の可否は債権者によって異なり、金融機関であれば比較的柔軟に対応してもらえる一方、国や自治体が債権者の場合は認められにくい傾向にあります。
競売や公売と比べて任意売却には多くのメリットがあり、生活再建のチャンスを広げられる手段といえるでしょう。
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配偶者や子ども、両親がいない場合には、兄弟のみが相続人となるケースがあります。
兄弟の相続には独自のルールがあり、一般的な相続とは大きく異なる点もあるため注意が必要です。
本記事では、兄弟が相続人となる場合の仕組みや遺産の分け方、注意点について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県で相続人になる予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続人が兄弟のみになるケースとは？

兄弟が相続人となるのは、法定相続順位によって決まります。
法定相続人とは、民法で定められた「亡くなった方（被相続人）の財産を相続できる方」のことです。
法定相続人には順位があり、次のように決められています。

• ●第1順位：子ども（または孫などの直系卑属）
• ●第2順位：父母や祖父母などの直系尊属
• ●第3順位：兄弟

なぜ、このような順位が定められているのかというと、より近い血縁関係にある者が優先的に相続できるようにするためです。
上位の相続人が存在する限り、下位の相続人に相続権は発生しません。
法定相続人についてわかったところで、相続人が兄弟のみになるケースを具体的に見ていきましょう。

ケース①配偶者や子、父母がいない場合

兄弟のみが相続人となるケースの一つ目は、配偶者・子ども・父母などがいない場合です。
被相続人に配偶者や子ども、あるいは直系尊属（父母・祖父母）がいないときには、第3順位である兄弟に相続権が移ります。
たとえば、未婚で子どもがいない場合や、配偶者や子どもに先立たれ、さらに両親もすでに亡くなっている場合がこれにあたります。
近年は高齢化が進み、こうした「兄弟だけが相続人となる」ケースも珍しくありません。

ケース②相続放棄した法定相続人がいる場合

2つ目のケースは、兄弟以外の法定相続人が相続放棄をした場合です。
相続放棄とは、プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含めてすべての遺産を受け取らない手続きのことです。
第1順位（子どもなど）や第2順位（父母・祖父母など）の法定相続人が相続放棄をおこなうと、その次の順位である兄弟に相続権が移ります。
たとえば、被相続人の配偶者や子どもが借金を理由に相続放棄をし、その後に両親も放棄した場合、兄弟が債務を含めたすべての財産を相続する立場になります。
相続放棄は、多額の借金を抱えていた場合などに選ばれることが多いため、兄弟が相続人となる際には、遺産の内容や負債の有無を十分に確認することが重要です。

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相続人が兄弟のみの場合の遺産相続割合

兄弟の相続分は、ほかの相続人がいるかどうかによって大きく異なります。
ここでは、兄弟だけが相続人となる場合の遺産の分け方（相続割合）について見ていきましょう。

兄弟の法定相続人は遺産のすべてを相続

相続人が兄弟のみの場合、遺産はすべて兄弟で等分して相続します。
各自が同じ割合で相続する権利を持ち、たとえば兄弟が3人ならそれぞれが3分の1ずつ受け取ることになります。
この際は、不動産や預貯金、株式、貴金属だけでなく、借金などの負債も含めてすべてが分割の対象です。
プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も同じ割合で引き継ぐ点にご注意ください。

配偶者と兄弟が共に相続人の場合の割合

配偶者がいる場合の相続割合は、次のとおりです。

• ●配偶者：4分の3
• ●兄弟全員：4分の1

被相続人の配偶者は、常に兄弟よりも相続分が多くなります。
たとえば、兄弟が3人いるケースでは、配偶者の取り分は全体の4分の3、兄弟はそれぞれ12分の1ずつとなります。
なお、これらの割合は法律で定められた法定相続分であり、必ずしもこのとおりに分けなければならないわけではありません。
相続人全員の合意があれば、異なる割合で分割することも可能です。
ただし、法律は配偶者の生活を優先的に保護する趣旨を持っているため、実際の遺産分割においても配偶者の取り分が多くなるケースが一般的です。

兄弟が相続人の場合の遺留分は？

遺留分とは、法律で保証された最低限の相続分のことです。
たとえば、被相続人に配偶者と子どもがいる場合、遺言で全財産を第三者に譲ると書かれていても、配偶者や子どもには法律で定められた最低限の相続分（遺留分）が保障されます。
一方、兄弟には遺留分が認められていないため、遺言で財産がすべて他人に渡されると、兄弟は相続できないことになります。
つまり、被相続人が「全財産を寄付する」と遺言で指定していた場合でも、配偶者や子どもには遺留分があるため最低限の相続分は確保されますが、兄弟にはその権利がありません。
兄弟に遺留分がないのは、それぞれが独立した生活を送っており、被相続人の財産に依存していないと考えられているためです。
被相続人の遺言書によっては、相続権を失う可能性があることを理解しておきましょう。

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兄弟のみが相続人の場合の注意点

兄弟が相続人となる場合には、ほかの相続とは異なるいくつかの注意点があります。
思わぬトラブルや損失を避けるためにも、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
最後に、兄弟が相続人となる場合の主な注意点について解説します。

注意点①遺言書の有無を確認する

兄弟だけが相続人となる場合、まず最初に確認すべきなのが遺言書の有無です。
兄弟には遺留分が認められていないため、被相続人が遺言書で財産の行き先を指定していた場合、その内容が優先されます。
たとえば、全財産を第三者に譲ると遺言に書かれていた場合、兄弟は相続権を失うことになります。
遺言書があるかどうかを確認せずに手続きを進めると、後でトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
家庭裁判所で保管されている公正証書遺言や自宅で保管されている自筆遺言など、見落としがないようにしましょう。
また、遺言書が存在する場合でも、形式や内容に不備があると無効になるケースがあります。
不安な場合は、専門家に確認して有効性を確かめることも検討しましょう。

注意点②相続税額の2割加算の対象となる

兄弟や甥・姪が相続する場合、相続税が通常より2割増しになる点に注意が必要です。
この仕組みは「2割加算」と呼ばれ、相続税の計算時に本来の金額に20％が上乗せされます。
たとえば、通常の相続税が100万円の場合、2割加算により120万円となります。
2割加算は、配偶者や子ども、両親などの直系尊属・卑属以外の相続人に適用される制度です。
兄弟は「二親等の血族」にあたるため、この加算対象となります。相続税の計算時には、税負担が増えることを事前に把握しておくことが重要です。

注意点③代襲相続が1代のみに制限される

兄弟が被相続人より先に亡くなっている場合、その子ども（甥・姪）が代わりに相続人となることがあります。
これを「代襲相続」と呼びますが、兄弟の場合の代襲相続は1代限りである点に注意が必要です。
つまり、甥・姪もすでに亡くなっている場合は、その子どもには相続権が発生しません。
遺産の分割や手続きを進める際には、この点を踏まえて進めることが重要です。

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まとめ

兄弟が相続人となるのは、配偶者や子ども、両親がいないケースや、他の相続人が相続放棄をした場合などに限られます。
相続分は兄弟で等分され、借金などの負債も同じ割合で引き継ぐ点に注意が必要です。
また兄弟には遺留分がなく、遺言書によって相続権を失う可能性があります。
さらに、相続税は2割加算の対象となるため、専門家に相談しながら手続きを進めることをおすすめします。
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空き家を相続したり所有したりしている方にとって、少しでも高く売却できるかどうかは大きな関心事でしょう。
実は、空き家の売却価格は事前の準備や業者選び、税制優遇の活用によって変わってきます。
そこで本記事では、空き家を高く売るための条件や不動産業者の選び方、さらには特別控除・特例を利用した賢い売却方法について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で空き家売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を高く売るための条件

空き家を高値で売却するためには、物件の状態を整えることがもっとも重要なポイントです。
買主の立場で考えると、すぐに住める状態の家と、手入れが必要な家では、当然前者の方が魅力的に映ります。
ここでは、空き家を少しでも高く売るための条件について見ていきましょう。

条件①定期的なメンテナンスが必要

空き家を高く売るためには、定期的なメンテナンスが必要です。
空き家は人が住んでいない期間が長くなるほど、建物の劣化が進みやすくなります。
定期的な換気ができていないと湿気がこもり、カビや腐食の原因となってしまいます。
そのため、売却前には雨漏りの有無、外壁のひび割れ、給排水設備の動作確認など、基本的なメンテナンスを実施しましょう。

条件➁片付けておく

室内に家財道具や不用品が残っていると、部屋が狭く見えるだけでなく、管理が行き届いていない印象を与えてしまいます。
買主が内覧に訪れた際、物が散乱していると物件本来の魅力が伝わりません。
そのため、売却前には徹底的に片付けをおこない、不要なものは処分しましょう。
空間が広く見えることで、買主が生活をイメージしやすくなり、購入意欲が高まります。

条件③ハウスクリーニングをおこなう

片付けが完了したら、次はハウスクリーニングで物件を美しく仕上げましょう。
とくにキッチン、浴室、トイレなどの水回りは、汚れが目立つと大きなマイナス印象となります。
プロのハウスクリーニング業者に依頼すれば、普段の掃除では落としきれない頑固な汚れや臭いも除去できます。
費用は数万円程度かかりますが、清潔感のある物件は買主に好印象を与え、売却価格の上昇や成約までの期間短縮につながるでしょう。

条件④欠陥への対処

建物に重大な欠陥がある場合、それを隠して売却すると後々トラブルの原因となります。
そのため、シロアリ被害や基礎部分のひび割れ、雨漏りなどの構造的な問題は、事前に専門業者に調査してもらいましょう。
なお、欠陥が見つかった場合、修繕するか現状のまま価格を下げて売却するかを検討する必要があります。
ただし、告知すべき欠陥を隠して売却すると、契約不適合責任を問われる可能性があるため、誠実な対応が求められます。
欠陥の有無を明確にすることで、買主との信頼関係を築きスムーズな取引が実現するでしょう。

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空き家を高く売るための不動産業者の選び方

空き家を高く売るためには、信頼できる不動産業者を選ぶことが不可欠です。
業者によって得意分野や対応エリア、営業力に大きな差があるため、慎重に比較検討しましょう。
ここでは、不動産会社の選び方のポイントについて解説します。

選ぶポイント①空き家の売却が得意な会社を選ぶ

不動産業者にはそれぞれ得意分野があり、新築マンションが得意な会社もあれば、空き家や中古戸建ての売却に強い会社もあります。
空き家を高く売るためには、空き家売却の実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
空き家特有の問題点や魅力を理解している業者であれば、適切な販売戦略を立ててくれます。

選ぶポイント➁得意なエリアであるかどうか

不動産売却において、地域に精通している業者を選ぶことは非常に重要です。
その地域の市場動向、相場、買主のニーズを熟知している業者であれば、適正価格での売却や効果的な販売活動が期待できます。
地元で長年営業している不動産会社は、地域の購入希望者とのネットワークを持っていることも多く、早期成約につながりやすいでしょう。

選ぶポイント③人柄や対応力

不動産売却は数ヶ月にわたる長期的な付き合いになることが多いため、担当者との相性も大切な要素です。
査定時の対応や説明の丁寧さ、質問への回答の的確さなどから、担当者の人柄や対応力を見極めましょう。
売却活動の進捗を定期的に報告してくれるか、買主との交渉を親身にサポートしてくれるかといった点も重要です。
また、レスポンスの速さも成約率に影響します。
問い合わせに対して迅速に対応してくれる業者は、買主に対しても同様の対応をしてくれる可能性が高く、信頼できるパートナーとなるでしょう。

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特別控除・特例を利用して空き家を高く売る方法

空き家の売却では、税制優遇措置を活用することで、実質的な手取り額を大きく増やすことができます。
ここでは、利用できる特別控除や特例について解説します。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続によって取得した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた家屋とその敷地が対象です。
適用を受けるには、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続から売却まで空き家であったこと、売却価格が1億円以下であることなどの要件があります。
また、家屋を取り壊して更地として売却する場合や、耐震リフォームをして売却する場合も適用対象となります。
相続後3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があるため、早めの対応が重要です。

3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合に適用できる3,000万円の特別控除は、空き家売却でも条件次第で利用できます。
自分が住んでいた家を空き家にした後に売却する場合、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、この特例の適用を受けられます。
譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、税負担を大幅に軽減できるのが大きなメリットです。
ただし、前年または前々年にこの特例を受けていないことや、売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないことなどの要件があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円の特別控除と併用できる軽減税率の特例があります。
この特例を利用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、通常の長期譲渡所得税率(所得税15%、住民税5%)よりも低い税率(所得税10%、住民税4%)が適用されます。
自宅として使用していた空き家を売却する際、3,000万円の特別控除を適用してもなお譲渡所得が残る場合に、さらに税負担を軽減できる制度です。
売却のタイミングによっては数百万円単位で税額が変わることもあるため、所有期間を確認して計画的に売却することをおすすめします。

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まとめ

空き家を高く売るためには、メンテナンスや清掃で物件の状態を整えておくことが大切です。
また、空き家売却が得意で地域に精通した不動産業者を選び、さらに税制優遇措置を最大限活用するのがポイントになります。
とくに相続した空き家については、3,000万円の特別控除など期限のある特例があるため、早めに売却の準備を始めることをおすすめします。
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不動産を売却する際、多くの方は「引っ越してから売る」ことを想定するでしょう。
しかし、売却活動をしながら住み続ける方法もあり、生活を大きく変えずに売却活動を進められる点が魅力です。
本記事では、住みながら不動産売却をおこなう方法とメリット・デメリット、注意点について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却を住みながらおこなう方法

家に住んだまま不動産を売却する場合、主に次の3つの方法があります。

• ●売り先行で一般売却をおこなう
• ●リースバックを活用する
• ●リバースモーゲージを利用する

以下では、それぞれの方法の特徴や注意点について順に解説していきます。

売り先行で一般売却をおこなう

住み替えに伴う不動産売却には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
売り先行とは、現在の家を先に売却してから新居を購入する方法です。
一方で買い先行は、先に新居に引っ越してから旧居を売却する方法をいいます。
住みながら売却する場合は、基本的に「売り先行」となります。
売り先行のメリットは、売却が成立してから新居購入の資金を確保できる点です。
これにより予算が明確になり、資金計画の面で安心して新居を購入できるでしょう。
デメリットとしては、引き渡しまでに新居へ移らなければならない点が挙げられます。
入居先が決まっていない場合は仮住まいが必要となり、その分コストがかかってしまいます。
こうした負担を軽減するため、引き渡しまでの「猶予期間」を設けることも可能です。
しかし買主に敬遠されるリスクがあるため、まずは私たち不動産会社にご相談ください。

リースバックを活用する

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却したあとも、家賃を支払うことで同じ家に住み続けられるサービスです。
リースバックのメリットは、売却でまとまった資金を得ながら、愛着のある家に住み続けられる点です。
また、売却代金を新居の購入や住宅ローンの完済に充てられるため、資金計画の自由度も高まります。
一方で、毎月の家賃負担が発生することや、家賃が市場相場より高くなる場合がある点はデメリットです。
利用を検討する際は、メリットとデメリットを十分理解したうえで判断しましょう。

リバースモーゲージを利用する

中高年の方が自宅やマンションの売却を検討する際には、「リバースモーゲージ」という方法も選択肢に入ります。
リバースモーゲージとは、居住中の不動産を担保に資金を借り入れ、借入金は死亡時に不動産売却代金で一括返済する仕組みです。
返済期間中は金利のみの支払いとなり、元金の返済は死亡時にまとめておこなわれます。
利用できる年齢はおおむね55歳～65歳で、資金使途は老後の生活費や施設入所費用などに限定されることが多いです。
子どもに相続したい場合には向きませんが、相続人がいない方や支払い負担を抑えつつ自宅に住み続けたい方には有効な方法といえます。

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不動産売却を住みながらおこなうメリット・デメリット

一般的には、自宅を空き家にしてから売却する方が、買い手は見つかりやすいといわれます。
しかし、住みながら売却活動をおこなう方法にもメリットがあります。
売却方法を選ぶ際は、メリットとデメリットの両方を理解したうえで判断することが重要です。
ここからは、住みながら不動産を売却する場合のメリット・デメリットについて解説します。

住みながら不動産売却をおこなうメリット

住みながら不動産を売却する場合、次のようなメリットがあります。

• ●住み替え費用を準備しやすい
• ●家が急激に劣化するのを防げる
• ●内覧者に家のアピールがしやすい

居住中の不動産売却における大きなメリットは、住み替え費用を準備しやすいことです。
売却代金を新居の購入費用に充てられるため、資金面の負担を軽減できます。
次に、家の劣化を防げることも大きな利点です。
空き家にしてしまうと換気不足や湿気で劣化が進みやすいですが、居住中であれば日常的に掃除や手入れができるため、家の状態を良好に保てます。
さらに、内覧時に物件の魅力を直接アピールできるのもメリットです。
「夜はとても静か」「日当たりが良い」など、住人ならではの視点で家の良さを伝えることで、成約につながる可能性が高まります。

住みながら不動産売却をおこなうデメリット

メリットがある一方で、以下のようなデメリットも存在します。

• ●内覧の予約が急に入ることがある
• ●生活感が湧きすぎると買い手が付きにくい

不動産を売りに出して問い合わせが入ったら、内覧をおこなうのが一般的です。
内覧の予約は当日や直前に入ることもあり、とくに休日は希望者が集中しやすいため、予定を空けておく必要があります。
また、居住中の家は空き家に比べると、生活感が出やすくなる点もデメリットです。
洗濯物や私物が置かれたままだったり、水回りが汚れていたりすると、印象が下がり購入候補から外される可能性があります。
いつ内覧の予約が入っても良いように、常に整理整頓を心がけ、室内の清潔感を保つことが重要です。

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不動産売却を住みながらおこなう際の注意点

取引を滞りなく進めるために、最後に住みながら自宅を売却するときの注意点を押さえておきましょう。

掃除は入念におこなう

自宅に住みながら売却活動を進める場合、生活感が強く出てしまうと購入希望者に良い印象を与えにくく、成約までに時間がかかる可能性があります。
内覧は突然予約が入ることも多いため、日頃から整理整頓を心がけ、家具や小物の配置にも注意しておくことが重要です。
内覧前には普段より念入りに掃除をし、キッチンや水回り、床、窓などは特に清潔に保ちましょう。
また、におい対策も欠かせません。
本人には気づきにくい生活臭や料理、ペット、タバコのにおいが残っていることがあります。
内覧予定の30分前には窓を開けてしっかり換気し、必要に応じて消臭剤や芳香剤を活用しましょう。

内覧希望にはできる限り応じる

内覧は、不動産売却の成否を左右する重要なステップです。
内覧希望者が多いほど購入に結びつく可能性も高まるため、予約が入った際はできる限り柔軟に対応しましょう。
あらかじめ確実に対応できる曜日や時間帯を不動産会社に伝えておくと、スケジュール調整がスムーズに進み、機会を逃しにくくなります。

新居の事前調査と売却活動を並行しておこなう

住みながら不動産売却を進める際は、売却が決まった時点で速やかに新しい住まいを探す必要があります。
引き渡し日までに新居が見つからなければ、仮住まいを手配しなければならず、余分な費用や二度の引っ越し負担が発生する可能性があります。
不動産売却は一般的に3〜6か月ほどかかるといわれていますが、人気エリアの物件は予想より早く成約するケースも少なくありません。
慌てることのないよう、売却活動と並行して新居の候補をあらかじめリストアップしておくと安心です。

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まとめ

不動産は空き家にしてから売る方が有利とされますが、住みながら売却することも可能です。
売り先行での一般売却やリースバック、リバースモーゲージを活用すれば、生活を続けながら資金を確保できます。
ただし人が住んでいる家は生活感が出やすいため、日頃から整理整頓と掃除を徹底し、内覧時の印象を良くすることが大切です。
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「遠方に所有する不動産を売却したいけれど、現地に行くのが難しい」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
適切な方法を知っておけば、遠方の物件でもスムーズに売却を進めることが可能です。
本記事では、遠方の不動産を売却する際の基本的な流れやポイント、注意点について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

現地に行かずに遠方の不動産を売却する方法とは

不動産の売却は専門知識が求められるため、多くの方は不動産会社に仲介を依頼します。
買主が見つかれば売買契約を結びますが、その際は売主・買主・不動産会社の3者が立ち会う必要があります。
しかし遠方の不動産を相続した場合など、費用や時間の関係から現地に出向くのが難しいケースもあるでしょう。
ここでは、現地に足を運ばずに不動産を売却する方法を解説します。

契約方法①持ち回り契約にする

持ち回り契約とは、不動産会社が売主と買主の居住地を順に訪問し、契約書への署名・押印を受ける方法です。
直接訪問できない場合は、契約書を郵送して売主と買主に署名・捺印してもらうケースもあります。
持ち回り契約の基本的な流れは以下のとおりです。

• ●不動産会社が物件を調査して契約書を作成
• ●不動産会社が買主のもとで署名・捺印を取得
• ●不動産会社が売主のもとで署名・捺印を取得
• ●買主が手付金を支払う
• ●売主が手付金を受領して売買契約完了

この方法を使えば、当事者が遠方に住んでいても契約が可能です。
また、契約当事者が直接顔を合わせる必要がないため、感情的なトラブルのリスクも抑えられます。
ただし、持ち回り契約を有効にするには、売主と買主の双方が契約の流れを理解し、合意していることが前提です。
買主が同意しない場合は、持ち回り契約での取引は進められません。

契約方法②代理人を立てる

親戚や知人などを代理人に立て、売買契約の締結や物件の引き渡しを代行してもらう方法もあります。
通常、不動産取引では売主や買主の立ち会いが原則ですが、遠方の物件を売却する場合は代理人による契約も可能です。
代理人を立てる際には、本人が代理権を付与したことを証明する「代理権委任状」を用意する必要があります。
とても重要な役割を担うため、信頼できる方に依頼することが大切です。
信頼できる代理人がいない場合は、司法書士に代理を依頼することも可能です。
司法書士に依頼すれば、複雑な不動産取引でも安心して任せられます。
ただし、司法書士に代理を依頼する場合は手数料が発生し、現地への交通費や旅費も必要となります。
手数料の金額は事務所によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

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遠方にある不動産を売却する際の流れは？

遠方の不動産をスムーズに売却するには、手続き全体の流れを理解し、余裕をもったスケジュールで進めることが重要です。
ここでは、遠方の物件を売却する際の手順と押さえておきたいポイントを解説します。

不動産会社に査定を依頼する

まずは、物件がどのくらいの価格で売れるかを知るため、不動産会社に価格査定をご依頼ください。
査定には、データのみで算出する「机上査定」と、現地を確認して算出する「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は現地に行かなくても結果がわかるため、遠方に住んでいる場合でも利用可能です。
ただし、正式な売却価格は現地確認に基づくため、売却を進める場合は最初から訪問査定を検討することをおすすめします。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額や販売内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約も売買契約と同様に、郵送でのやり取りが可能です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
遠方にいる場合は現地確認が難しいため、不動産会社からの販売状況の報告が重要です。
一般媒介契約では報告義務がないため、スムーズな売却を目指すなら専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

売却活動をおこなう

買主を探すための売却活動は、現地の不動産会社が中心となっておこないます。
内覧対応も不動産会社が担当するため、売主は販売状況の報告をしっかり確認しましょう。
営業活動報告書は、遠方にいて現地を見られない中で販売状況を把握できる重要な手段です。
送られてきた報告書やメールを流し見するだけでなく、電話で担当者の意欲や進捗状況を確認することも大切です。

買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、双方が条件に納得したら売買契約を結びます。
遠方で現地に出向けない場合は、持ち回り契約や代理契約を利用する方法があります。
環境が整っていれば、オンライン面談なども活用してスムーズに契約を進めましょう。

決済および引き渡しをおこなう

売買契約締結後、買主の住宅ローン承認を経て売却代金の入金を確認します。
入金確認後は、引き渡しに関する書類に署名・捺印し、鍵を買主に渡します。
鍵の引き渡し完了後、司法書士が法務局で所有権移転登記をおこない、取引は終了です。
重要な手続きが伴うため、原則として売主本人の立ち会いが必要ですが、難しい場合は代理人や司法書士に委任することも可能です。

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遠方にある不動産を売却する時の注意点

遠方の不動産売却は、通常の売却より注意すべき点が多くあります。
現地で契約内容をその場で確認できないため、認識のずれが生じやすい点にも注意が必要です。
トラブルを避け、納得のいく取引を進めるために、以下のポイントを意識しましょう。

スケジュールには余裕をもって進める

持ち回り契約や代理契約は現地に行く手間を省けるメリットがありますが、手続きには時間がかかると考えておきましょう。
たとえば郵送での持ち回り契約では、売主・買主・不動産会社の三者間でやり取りをおこなうため、少なくとも1週間は要します。
遠方の不動産売却をマイホーム購入資金に充てたい場合、手続きの遅れで希望物件を逃す可能性もあります。
対面での確認ができない分、手続きに時間がかかることを理解し、スケジュールには余裕をもって進めることが重要です。

契約内容は丁寧に確認する

持ち回り契約や代理契約では、契約内容の認識にズレが生じる可能性があります。
通常は売主・買主・不動産会社がそろって契約するため、その場で不明点や疑問点を確認できます。
しかし持ち回り契約や代理契約では直接の話し合いができず、認識のすり合わせが難しくなる点に注意が必要です。
代理契約においても、代理人が売主の意向を十分に反映せず、その場で判断してしまうリスクがあります。
不動産取引では大きなお金が動くため、契約内容の確認や意向のすり合わせを慎重におこなうことが重要です。
後悔しないためにも、移動の手間や費用はかかりますが、現地での立ち会いも選択肢として検討しておきましょう。

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まとめ

遠方の不動産売却では、現地に行かずに契約できる「持ち回り契約」や「代理契約」を活用する方法があります。
持ち回り契約は不動産会社が売主・買主のもとを訪問して署名・押印を受ける方法、代理契約は信頼できる代理人や司法書士に手続きを任せる方法です。
対面でやり取りができない分、手続きに時間がかかったり契約内容を誤認したりするリスクがあるので、スケジュールに余裕を持ち、契約内容を丁寧に確認することが重要です。
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消費税とは、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して課される税金です。
購入時に支払うイメージが強い一方で、不動産を売却する際にも課税されるケースがあります。
この記事では、不動産売却における消費税の課税・非課税の対象、売却時の注意点を解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい！消費税の課税対象となる費用

普段の生活でよく耳にする消費税ですが、具体的にどのような税金かご存じでしょうか。
消費税とは、商品やサービスの提供に対して課される税金です。
申告・納税の義務があるのは、個人事業主や法人などの事業者であり、個人がおこなう取引には課税されません。
つまり、一般の個人が土地や建物を売却する際は、買主から受け取った代金に消費税はかからないということです。
しかし、個人が不動産を売却する際でも、消費税がかかるケースがあります。
代表的なものとして、不動産会社への仲介手数料や住宅ローン関連の手数料、司法書士への報酬があります。
これらに消費税がかかるのは、不動産会社や金融機関、司法書士など事業者が提供するサービスだからです。
なお、消費税の申告や納付は事業者側がおこなうため、売主が特別な手続きをする必要はありません。
ここからは、それぞれの税額の目安について解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
上限額は法律で定められており、範囲内であれば不動産会社が自由に金額を設定できます。
上限額の計算式は次のとおりです。

• ●売却価格が200万円以下：売却価格×5％＋消費税
• ●売却価格が200万円超～400万円以下：売却価格×4％＋2万円＋消費税
• ●売却価格が400万円超：売却価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば4,000万円の不動産を売却する場合、仲介手数料の上限は「4,000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝126.6万円」となります。
なお、800万円以下の空き家などを売却する際には、仲介手数料（上限30万円＋消費税）を請求される場合があります。
調査費用を加算する場合は必ず売主の承諾が必要で、勝手に請求されることはありません。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンが残っている場合、残債を一括返済し、抵当権の抹消手続きをおこなわないと売却ができません。
抵当権とは、ローン契約者が返済を滞った場合に、金融機関などの債権者が不動産を強制売却して融資金を回収できる権利です。
この抵当権を抹消するためには、ローンを一括で返済する必要があり、その際に発生する手数料には消費税がかかります。
手数料は金融機関や手続き方法によって異なりますが、1万円～5万円程度が目安です。
より正確な金額を知りたい場合は、金融機関のホームページや窓口で確認することをおすすめします。

司法書士に支払う報酬

住宅ローン完済後には、不動産に設定された抵当権を不動産登記簿から削除する手続きが必要です。
これを「抵当権抹消登記」といい、手続きは自分でもおこなえますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼する際には報酬（5,000円～2万円ほど）の支払いが必要で、そこにも消費税がかかります。
報酬額は依頼先によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

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不動産売却時に発生する費用において消費税が非課税となる項目

続いて、不動産売却時に発生する費用のなかで、消費税が非課税となる項目を解説します。

土地の売却価格

不動産売買において、土地そのものには消費税はかかりません。
土地は建物のように経年劣化するものではなく、「消費」される対象ではないと考えられているためです。
このため、売主が事業者であろうと個人であろうと、誰が売買しても土地には消費税は課されません。
また、他人の土地を利用できる権利（借地権）の譲渡についても同様に、消費税は非課税となります。
ただし、駐車場として貸し出すなど、特定の用途で利用されている土地については消費税が課される場合があります。

個人による建物の売却

個人が自己所有の建物を売却する場合、原則として消費税はかかりません。
これは、個人が自分の住居や家庭用に保有していた不動産を売却する場合、事業としての取引とはみなされないためです。
しかし、個人であっても売却の目的や状況によっては「事業的取引」と見なされ、消費税の課税対象になることがあります。
具体例としては、投資目的でマンションやアパートを購入し、利益を得るために転売する場合が該当します。
この場合、単なる資産整理ではなく事業としての売却と判断されるため、消費税の申告や納付が必要です。
また、売却の頻度や規模が大きい場合も事業的取引と見なされることがあるため、自己判断せず税理士や不動産会社にご相談ください。

免税事業者による不動産売却

事業者であっても、前々年の課税売上高が1,000万円以下であれば、原則として消費税は課されません。
消費税の納税義務が免除される事業者を「免税事業者」、納税が必要な事業者を「課税事業者」と呼びます。
たとえば、令和7年度の課税売上高が1,000万円以下であれば、令和9年度は免税事業者となり消費税の納付は不要です。
ただし、前々年の売上が1,000万円以下であっても、次の条件に該当する場合は消費税が課税されます。

• ●特定の期間内の売上が1,000万円を超えた場合
• ●特定の期間内に支払った給与の合計が1,000万円を超えた場合

ここでいう「特定の期間」とは、法人の場合は前期会計期間の最初の6か月間、個人事業主の場合は前年の1月から6月を指します。

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不動産売却時における消費税の注意点

最後に、不動産売却時に気をつけたい消費税に関する注意点を解説します。

消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する

不動産取引の途中で、消費税率が変更される可能性もあります。
売却期間中に税率が変わった場合は、引き渡し日を基準に適用税率を判断することが重要です。
たとえば、売買契約を結んだ時点の税率が10％で、物件引き渡し時の税率が15％であれば、実際に適用されるのは15％となります。
消費税率の改正が予定されている場合は、事前に買主と話し合い、認識をすり合わせておきましょう。
買主も同じ認識だと思って相談せずに契約を進めると、税率の適用を巡って後からトラブルになる可能性があります。

個人事業主と法人では消費税の申告期限が異なる

納税義務者に該当する場合は、不動産売却後に消費税の申告と納付をおこなわなければなりません。
申告期限は、個人事業主であれば売却した翌年の3月末日、法人の場合は課税期間の末日の翌日から2か月以内です。
申告書の作成には時間がかかる場合もあるため、準備は早めに進めておくことをおすすめします。
また、直前の課税期間の消費税額が48万円を超える場合は、中間申告と納付が必要です。
中間申告とは、事業年度の途中で税金を前払いするような手続きで、納税の分散を目的としています。
消費税の申告を怠ると、延滞税や加算税といったペナルティが発生するため、必ず期限内に手続きをおこないましょう。

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まとめ

土地の売却や個人の住宅用建物の売却では、基本的に消費税はかかりません。
ただし、不動産会社への仲介手数料や住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬には消費税がかかります。
納税義務者に該当する場合は消費税の申告と納付が必要なため、期限内に手続きを完了できるよう、早めに準備を始めましょう。
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不動産売却後、確定申告が必要になるケースがあります。
会社員や公務員の方はご自身で確定申告する機会がないため、どのような手続きなのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
今回は確定申告とはなにか、不動産売却で申告が必要になるケースや必要書類、手続きの期間について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

確定申告とは？不動産売却で申告が必要になるのはどのようなとき？

まずは、確定申告とはなにか、不動産売却で手続きが必要になるケースについて解説します。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間に得た所得を税務署に申告する手続きです。
所得に応じた税金を、正確に納めるための役割もあります。
事業をおこなっている方は、事業所得を正しく確認したり、毎年所得税や住民税を支払ったりするために、確定申告をおこなわなくてはなりません。
そのため、手続きの方法を知っている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、先述のとおり会社員や公務員の場合、一般的には申告手続きは会社側がおこないます。
確定申告をおこなったことがない方でも、不動産売却後に申告が必要になるケースがあるので注意が必要です。

必要となるケース1：譲渡所得（利益）が発生した場合

手続きが必要になるのは、不動産売却で利益が出たときです。
土地や建物を売って黒字になった場合は、確定申告をおこなう必要があります。
不動産売却で得た利益は、譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得に応じて支払う税金は、譲渡所得税です。
譲渡所得税を節約するためには、譲渡所得を抑えることがポイントとなります。

必要となるケース2：譲渡損失が発生した場合

申告手続が必要になるケースとして、譲渡損失が発生した場合も挙げられます。
譲渡損失とは、土地や建物を売ったことによって生じた、赤字のことです。
先述では、利益が出た場合に確定申告が必要だと解説しました。
しかし、赤字になっても申告手続きをおこなうことによって、節税につながる場合があります。
たとえば買い替えのために不動産売却し、損失が出た場合、条件を満たすと譲渡損失の買い替え特例という制度を利用できます。
譲渡損失の買い替え特例とは、損失をほかの所得からマイナスできる特例です。
所得が小さくなれば、本来納めるはずだった所得税や住民税を軽減することができます。
この特例を利用するための条件の一つが、確定申告をおこなうことです。

申告手続の流れ

土地や建物を売ったあと、確定申告をおこなう場合は下記の流れで進めます。

• ●必要書類を準備する
• ●譲渡所得がいくらになるかを計算する
• ●確定申告書を作成する
• ●税務署に提出する

まずは必要書類を準備します。
どのような書類が必要になるのかは、後述します。
必要書類が準備できたあとの流れは、譲渡所得がいくらになるかを計算することです。
譲渡所得は「不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）」で算出できます。
不動産売却で得た粗収入とは、買主から支払われたお金のことです。
取得費とは売却する不動産を購入したときにかかった費用で、建築費用や印紙税、仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは売却時に支払った費用を指し、登記費用や住宅ローン一括返済手数料、印紙税や仲介手数料などのことです。
確定申告書を作成し、税務署に提出します。
手書きで作成して税務署に直接持参したり郵送したり、インターネット上で作成と送付ができるe-Taxを利用する方法があります。

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不動産売却後に確定申告する際の必要書類

続いて、不動産売却後に確定申告する際の、必要書類について解説します。

税務署で取得できるもの

税務署で取得できる書類は、下記のとおりです。

• ●確定申告書B様式
• ●確定申告書第三表
• ●譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式は、譲渡所得が発生した場合の必要書類です。
確定申告書第三表とは、分離課税用の申告書となります。
不動産売却で得た所得は、ほかの所得は別で計算される分離課税となるため、確定申告書第三表が必要です。
上記の必要書類は、税務署の窓口だけでなく、国税庁のホームページからダウンロードすることができます。

自分で準備するもの

自分で準備する必要書類は、下記のとおりです。

• ●不動産売却したときに買主と交わした売買契約書の写し
• ●登記簿謄本の写し
• ●仲介手数料の領収書の写し

登記簿謄本は、法務局の窓口で直接取得したり、郵送やインターネット上で入手したりできます。
インターネット上で取得すると、手数料が安く済みお得です。

そのほかに準備するもの

そのほかに準備するものとして、マイナンバーカードや源泉徴収票が挙げられます。
マイナンバーカードは、e-Taxで申告手続きをする際に必要です。
マイナンバーカードがない場合は、IDやパスワード、ICカードリーダーを準備しなければなりません。
源泉徴収票は、源泉徴収や保険の控除などを受ける場合に提出します。
そのほか、税務署に提出が求められた書類があれば、速やかに準備なさってください。

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不動産売却後に確定申告する際の申告期間や申告場所は？

最後に、不動産売却後に確定申告する際の、申告期間や申告場所について解説します。

申告期間は？

申告期間は、売った翌年の2月16日～3月15日となるのが一般的です。
1か月ほどしか期間がないため、早めに必要書類やマイナンバーカードを準備します。
また、売った翌年となるので、1月や2月の初旬に売却すると、申告期間までに時間が空いてしまいます。
売却によって利益が出たり、譲渡損失が生じて特例を利用したりするのであれば、忘れないよう注意が必要です。

申告場所は？

申告場所は、先述のとおり税務署となります。
窓口に直接申告書を持参したり、郵送で手続きしたりすることもできます。
近年はe-Taxによる電子申告が普及しており、自宅で申告書の作成と送信ができて便利です。
毎年確定申告の時期になると、税務署はとても混雑します。
平日の限られた時間しか利用できないため、忙しい方は不便に感じるでしょう。
電子申告であれば、インターネット環境があるところなら好きなとき（利用時間外は除く）に手続きできます。
ただし、マイナンバーカードやICカードリーダーなど準備するものが多いです。

税金の納税時期の違い

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税（所得税と住民税）が課税されることになります。
所得税を納税するのは、申告期間である2月16日～3月15日のあいだです。
住民税は6月ごろに納税するため、納税時期の違いに注意なさってください。

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まとめ

確定申告とは1年間に得た所得を申告し、税金を正しく納めるための手続きで、不動産売却で譲渡所得が発生した場合や譲渡損失の特例を利用する場合などに必要です。
必要書類は税務署で取得するものと自分で準備するものがあり、申告時にはマイナンバーカードや源泉徴収票なども必要となります。
申告期間は売った翌年の2月16日～3月15日となるのが一般的で、期間が短いため余裕を持って準備しておく必要があります。
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売却や不動産相続、空き家など幅広い分野でお客様への提案が可能です。
気になる方はぜひ一度お問い合わせください。

不動産を売却する際、諸事情によって物件をすぐに引き渡せないケースもあるでしょう。
そんなときに便利なのが「引渡し猶予」です。
本記事では、引き渡し猶予の仕組みやメリット・デメリット、具体的な手続きの流れについて解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

引渡し猶予とは

はじめに引渡し猶予とはなにか、どのような場合に必要となるのかを確認しておきましょう。

引き渡し猶予の仕組み

引渡し猶予猶予とは、家を売却して買主に所有権が移った後も、一定期間そのまま住み続けられる制度のことです。
本来であれば、不動産を売ると売買契約が成立した段階で代金決済と所有権移転登記がおこなわれ、すぐに家を明け渡すのが一般的です。
しかし、売主の都合ですぐに引っ越せない場合もあるでしょう。
そんなときに、あらかじめ買主と合意しておくことで数日から数週間程度、住み続けられるようにできるのが引渡し猶予猶予です。
注意点としては、引渡し猶予は売主側の都合による設定なので、必ず買主の承諾を得る必要があります。
買主が了承してくれなければ、制度を利用することはできません。

引き渡し猶予が必要になるケース

引渡し猶予は、売却後すぐに引っ越せない事情がある場合に有効です。
たとえば、次のようなケースで利用されます。
買い替えで売却代金を新居購入費用に充てる場合
今の家を売って、その売却代金で新しい家を購入する場合、先に売却代金を受け取らないと新居の支払いができないことがあります。
こうしたケースでは、買主と交渉して引渡し猶予を設定すれば、売却してから新居購入までの間も今の家に住み続けることが可能です。
家族の学校や勤務先の都合で引っ越し時期を調整したい場合
子どもの転校や家族の勤務先の都合などで、すぐに引っ越せないこともあるでしょう。
売却契約は成立しても、引っ越しのタイミングを調整する必要がある場合には、引渡し猶予を設定しておくと安心です。
契約日から引越し日までの期間を柔軟にとれるため、家族の生活リズムやスケジュールに合わせやすくなります。
物件の解体や修理が必要な場合
売却した家を引き渡す前に、建物の解体や大規模な修繕をおこなう必要がある場合も引渡し猶予が利用されます。
とくに築年数が古い家の場合、解体や補修工事が終わるまでの期間として猶予を設定することが多いです。
この場合も、買主と期間や条件について話し合い、契約時に明確に取り決めておく必要があります。

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引渡し猶予を付けるメリットとデメリット

家を売却するとき、引渡し猶予を設定すると生活や手続きの余裕が生まれますが、注意すべき点もあります。
ここでは、引渡し猶予を付ける際のメリットとデメリットについて解説します。

メリット①引っ越しや買い替えのタイミングを調整できる

引渡し猶予を設定すると、売却後も一定期間、家に住み続けられるため、引っ越しのタイミングを柔軟に調整できます。
たとえば、子どもの学校の年度途中や勤務先の異動に合わせて引っ越しを計画したい場合、猶予期間があると無理のないスケジュールで移動が可能です。
また、新居の入居日やリフォーム工事の完了日に合わせて余裕を持って引っ越せるため、生活の負担を減らすことができます。
短期間で慌ただしく引っ越す必要がなく、精神的な余裕も得られるのが大きなメリットです。

メリット②資金繰りの負担を軽減できる

引渡し猶予は資金面でも安心材料となります。
たとえば、売却で得たお金を新居の購入費用に充てる場合、先に家を引き渡してしまうと支払いのタイミングが合わず資金繰りが苦しくなることがあります。
猶予を設定しておけば、売却代金の受け取りは通常どおり行いつつ、実際の引っ越しは後日にすることが可能です。
二重で住居費を負担する必要が減り、生活資金に余裕をもたせられるため、買い替えを伴う売却ではとくに活用価値が高いと言えます。

デメリット①売却チャンスを逃す恐れがある

猶予期間を設定すると、買主が「すぐに入居できない」と判断し、購入を見送る可能性があります。
市場が活発な時期や人気の物件では、他の買主がすぐに購入できる物件に流れることもあるため、売却チャンスを逃すリスクがあります。
希望価格での売却を目指している場合、猶予期間の設定が交渉上不利に働くこともあると理解しておきましょう。

デメリット②値引き交渉されやすい

猶予期間中に住み続けることを条件にすると、買主から「期間分の家賃相当額を値引きしてほしい」といった交渉を受ける場合があります。
条件次第では想定より低い売却価格で契約することになり、結果として売却利益が減る可能性もあるでしょう。
このように、引渡し猶予にはメリットがある反面、デメリットも存在します。
納得のいく取引にするためにも、リスクを踏まえたうえで検討することが大切です。

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引渡し猶予を付けた場合の買い替えの流れ

引渡し猶予は、主に自宅の買い替えで「買い替え特約」を付ける際に利用されます。
買い替え特約とは、今の家を期限までに売却できなかった場合に、新しく購入する物件の契約を解除できる特約のことです。
ここからは、買い替え特約を使いながら引渡し猶予を設定する場合の流れと注意点を解説します。

引渡し猶予を付けて不動産を売却する際の流れ

買い替え特約を使いながら引渡し猶予を設定する場合の流れは以下のとおりです。
①今の家の売却活動を開始する
まず、不動産会社を通じて今の家の売却をスタートします。
買い替え特約を利用することを前提に、新居探しも並行して進めます。
②新居の売買契約を結ぶ（買い替え特約付き）
新居が見つかったら、買い替え特約を付けて契約します。
これにより、もし期限内に売却できなかった場合でも契約を解除できるため、リスクを抑えられます。
③今の家の売買契約を締結し、引き渡し猶予を設定する
今の家に買主が見つかり、売買契約を結ぶ際に「引渡し猶予」を取り決めます。
引渡し猶予特約は買主にとって不利な条件となるため、必ず事前に伝えておくことが大切です。
④新居の引き渡しと引っ越しを進める
新居への引っ越しが終わったら、売却した家を空き家の状態にして買主へ引き渡します。
これで、引渡し猶予を利用した住み替えの一連の流れが完了となります。

引渡し猶予を設定する際の注意点

引渡し猶予特約は、基本的に売主の都合で引き渡しを遅らせてもらう契約です。
そのため、買主にとっては「お金を払ったのにすぐに物件を使えない」という不利な条件になります。
リフォーム工事を予定している買主にとっては、スケジュールが後ろ倒しになってしまうリスクもあります。
トラブルを避けるためにも、契約時には「猶予期間をいつまでとするのか」「その間に発生するリスクや費用の負担は誰が持つのか」などを明確に取り決めることが大切です。
なかでも天災や事故による損害、光熱費の支払い、猶予期間中に退去できなかった場合の違約金や損害賠償の扱いは、トラブルになりやすい部分です。
契約内容は不動産会社に確認するとともに、自分でも書面をきちんとチェックしておく必要があります。

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まとめ

引渡し猶予とは、家やマンションを売却した後も、買主の承諾を得て一定期間住み続けられる特約です。
売主にとっては買い替えや資金調整に便利ですが、買主には不利な条件となり売れにくくなる可能性もあります。
利用を希望する場合は、事前に不動産会社へ相談し、条件を明示したうえで売却活動を進めましょう。
明石市を中心に神戸市・加古川市の不動産買取ならLANSEEDがサポートいたします。
売却や不動産相続、空き家など幅広い分野でお客様への提案が可能です。
気になる方はぜひ一度お問い合わせください。

「空き家を手放したい」「でも方法が分からない…」というお悩みを抱えていませんか？
人が住んでいない家を放置するとさまざまなリスクがあるため、活用しないのであれば早めに手放すのがおすすめです。
今回は空き家を手放すべき理由や方法、事前に確認すべきことについて解説します。
兵庫県全域で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を手放したい理由とは？

まずは、空き家を手放したい理由について解説します。

税金がかかる

手放したい理由でまず多いのが、税金がかかることです。
不動産の所有者には、毎年固定資産税が課税されます。
住んでいるエリアによっては、固定資産税とともに都市計画税も納めなくてはなりません。
両者の全国平均は、10万円～15万円となっており、金銭的な負担が大きくなるのがデメリットです。
人が住んでいたり第三者に貸していたりするのであれば、必要経費として納得できます。
しかし、空き家の場合はただ所有しているだけの状態のため、負担がかかる一方でしょう。
毎年十数万円の税金がかかることを理由に、手放したいとお考えになる方も多いです。

資産価値が下がる

資産価値が下がることも、手放したいと思う理由の一つです。
建物は人が住まなくなると、急速に劣化が進むと言われています。
その主な理由は、換気不足やメンテナンス不足です。
人が住んでいる家は、換気扇の稼動やドアの開閉などによって、換気が自然におこなわれています。
また、設備の不具合に気付いた時点で、修繕をおこなうことも可能です。
その反面、空き家の場合はドアや窓を閉め切った状態となります。
換気がおこなわれないと空気が滞留し、湿気やカビが発生しやすくなります。
カビが発生すれば、床や壁、構造部が傷んでしまうでしょう。
設備に異常が発生しても気付きにくく、家全体が朽ちてしまう恐れがあります。
そのような家は資産価値が低下し、売却したり賃貸に出したりといったことが難しくなる可能性が高いです。

近隣住民とトラブルになりやすい

近隣住民とトラブルになりやすいことも、空き家を手放したいと思う理由の一つです。
適切な維持管理がおこなわれないがゆえに、外壁が剥がれ落ち、通行人が怪我をする可能性があります。
庭の雑草が伸び放題になり、隣地へ越境してしまうかもしれません。
また、放置された空き家は放火や不法侵入といった、犯罪のリスクも高くなります。
詐欺の拠点として利用されたり、放火によって大規模な火災となったりしたら、大きな損害を負うことになるでしょう。
風評被害によって、手放したいのに買主が見つからないといった事態を招く恐れもあります。
空き家を放置することによって、ご自身だけでなく、近隣住民にも迷惑がかかってしまいます。

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空き家を手放したいと思ったときに考えるべき売却方法

続いて、空き家を手放したいと思ったときに考えたい、売却方法について解説します。

仲介で売却する

方法の一つとしてまず挙げられるのが、仲介で売却することです。
仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼し、買主を探す方法となります。
不動産売却で用いられる、もっとも一般的な方法です。
仲介で売却する場合、まずは査定を依頼し、いくらで売れそうなのかを予測します。
そのあとに、インターネット上に空き家の情報を掲載したり、ポスティングチラシを作成したりといった、販売活動をおこないます。
買主が見つかったら、売買契約の締結や決済、引き渡しなどを経て売却の完了です。
相場に近い価格で売りやすいことや、幅広く買主を探せることなどが仲介のメリットとなります。

買取で売却する

空き家の売却方法として、買取も挙げられます。
買取とは、不動産会社が買主となり、直接空き家を買取する方法です。
査定後、金額に納得いただければすぐに売却することができます。
買主を探す必要がないので、スムーズに売却できるのがメリットです。
すぐに手放したい方は、買取も視野に入れてみてください。
ただし、仲介に比べると、売却価格が安くなりやすいことがデメリットです。
不動産会社は空き家を買取したあと、リフォームやリノベーションをおこなったうえで再販するのが一般的となります。
買取する不動産は仕入れ商品となるため、安く買取せざるを得ないのです。
そのため、「価格が安くても良いから、すぐに手放したい！」という方に、買取は適しているといえるでしょう。

古家付き土地として売却する

空き家の築年数が古く、資産価値がない状態で手放したい場合は、古家付き土地として売却するのも選択肢の一つです。
土地をメインに売り出す方法で、買主は解体やリフォーム、リノベーションを前提に購入します。
建物の価値はゼロのため、リーズナブルな価格で売り出すことになります。
しかし、売り出し価格が安い分、買主が見つかりやすいのがメリットです。
土地を探している方や、リフォームやリノベーションを検討している方にアプローチできる、売却方法といえるでしょう。
解体費用を売主側で負担せずに済むので、コストをかけずに空き家を手放したい方にも適しています。

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空き家を手放したい場合に事前に確認しておくべきこと

最後に、空き家を手放したい場合に、事前に確認しておくべきことについて解説します。

名義変更がおこなわれているか

確認しておきたいこととしてまず挙げられるのが、名義変更がおこなわれているかという点です。
土地や建物といった不動産は、所有者でないと売却することができません。
所有者が誰なのか不明な場合は、登記情報を確認します。
もし空き家の名義が祖父母や両親のままであれば、手放す前に名義変更の手続きが必要です。
なお、登記情報の確認や名義変更の手続きは、法務局でおこないます。

家財の処分は必須ではない

空き家を手放したいと思っても、家財の処分に困っている方は少なくありません。
売却前に不用品やすべて処分し、空っぽの状態で売りに出すのが理想です。
しかし、必ずしも処分が必要なわけではありません。
家財の処分には時間もお金もかかるため、すぐに手放したいとお考えの方にとっては難しいことと思います。
そのようなときは、買取で売却するのがおすすめです。
家財も一緒に売却すれば、手間をかけずに空き家を手放せるでしょう。

リフォームが必要かを確認する

築年数や建物の状態によって、リフォームしてから売り出すという方法もあります。
綺麗な状態になれば、見た目の印象が良くなり、買主がすぐに見つかるかもしれません。
しかし、リフォーム費用の回収は難しく、結果的に赤字になる恐れがあります。
かかった費用を売却価格に上乗せしてしまうと、割高な印象を与えてしまうからです。
安易なリフォームはおこなわず、まずはそのままの状態で売却するのがおすすめといえます。

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まとめ

税金の負担や資産価値の低下、近隣住民とトラブルになりやすいといった理由によって、空き家を手放す方が多いです。
仲介や買取、古家付き土地として売るなど、空き家にはさまざまな売却方法があります。
所有者が誰なのかを確認したり、リフォームするか否かを判断したり、売却前に確認すべきことが多くあります。
明石市を中心に神戸市・加古川市の不動産買取ならLANSEEDがサポートいたします。
売却や不動産相続、空き家など幅広い分野でお客様への提案が可能です。
気になる方はぜひ一度お問い合わせください。