不動産を買取保証で売却するメリットとは？利用条件なども解説！

所有している不動産を売却する際に、買い手がつくかどうか不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
不動産を売却できるかどうかの不安を払拭したい場合には、不動産会社による「買取保証」がおすすめです。
今回は買取保証について、メリットや利用条件などを解説します。
明石市、神戸市、加古郡周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における買取保証とは

不動産売却の方法は仲介と買取に大別され、さらに買取は買取保証と即時買取に分けられます。
ここからは、買取保証の概要と仲介や即時買取との違いをご説明します。

買取保証とは

買取保証は「仲介と買取のいいとこどり」と呼ばれる売却方法です。
仲介による売却活動を一定期間おこない、売れなかった場合に直接不動産会社が買い取ります。
買取金額や仲介期間は、あらかじめ売主と不動産会社によって決定します。

即時買取とは

即時買取とは、買取保証とは違ってすぐに不動産会社が物件を買い取ることです。
条件が合い次第すぐに物件を引き渡せるため、早い場合は約1週間程度で取引を完了できます。
買い取った不動産は不動産会社がリフォームなどをおこない、第三者に再販売するのが一般的です。
その際にかかる費用を考慮した上で買取価格を決めるため、仲介に比べると売却時の価格は低くなります。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が仲介に入り買主を見つける方法です。
不動産売却の方法としては、もっとも一般的な方法といえるでしょう。
買取保証や即時買取と比べると、相場に近い価格で売却できる点がメリットです。
その一方で、買主を見つけて成約に至るまで時間がかかるという注意点があります。
物件の状態や立地などによって異なりますが、平均して3か月から半年程度かかるケースが多いです。

買取保証の流れ

買取保証を付ける場合は、媒介契約の締結、売却活動、買取といった流れで進みます。
まずは不動産会社に物件の査定を依頼して、買取価格の説明を受けます。
買取価格に納得できたら、一定期間の仲介を依頼するために、媒介契約を結ぶ流れです。
媒介契約締結後は不動産会社が売却活動をスタートし、チラシやインターネットなどを活用して物件情報を拡散します。
購入検討者からの問い合わせに応じたり、内覧に対応したりするのも売却活動の一環です。
売却活動をおこなっても買主が見つからなかった場合は、不動産会社が物件を買い取る流れに移行します。
なお、不動産会社と最初に合意した売却価格は変更できないため、気になることがあれば契約前に確認しておきましょう。

買取保証が最適なケース

高く売りたいけれど売却期限が決まっているという場合は、買取保証を検討してみましょう。
たとえば相続や離婚がきっかけの場合は、決められた期限内に売却しなければなりません。
転勤や住み替えを機に売却する場合も、新居への引っ越しまでに成約を目指すことになります。
このように不動産の売却期限が明確に決まっている場合は、高値売却を目指しつつ確実に売却ができる買取保証が向いています。

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不動産売却における買取保証のメリット

買取保証は仲介と買取のいいとこどりと言われていますが、デメリットも存在します。
後悔しないためにもメリットとデメリットを理解した上で、買取保証を利用するか判断しましょう。

メリット①スケジュールや予算を組みやすい

買取保証では、事前に売却期限と売却価格を設定するため、スケジュールや予算を組みやすい点がメリットです。
売却期限が決まっていれば「いつ売れるんだろう」と不安になったり、不必要に値下げして損をしたりする心配もありません。
また仲介の売却活動中に成約に至れば、買取を利用するよりも多くのお金を手に入れられるでしょう。

メリット②仲介手数料がかからない

不動産会社に仲介を依頼して成約に至った場合、仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料には上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。
たとえば売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は「2,000万円×3%＋6万円＋消費税=72.6万円」となります。
一方で買取保証は不動産会社との直接取引のため、仲介手数料はかかりません。
仲介手数料は売却費用の中でも大きな割合を占めるので、それが不要になると大幅な節約になるでしょう。
ただし、仲介の売却活動中に成約に至った場合は、一般的な仲介と同様に仲介手数料が発生します。

メリット③契約不適合責任が免責になる

契約不適合責任が免責になる点もメリットの1つです。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と適合しない場合に、売主が負う責任のことです。
最悪の場合、損害賠償を求められることもあるので、売主にとっては大きなリスクとなります。
契約不適合責任は個人の買主に対して負うものであり、不動産会社が買い取る場合は免責になるケースがほとんどです。
物件を引き渡した後に問題が見つかったとしても、不動産会社から補修費用や損害賠償を請求されることはありません。
「物件に欠陥が見つかったどうしよう」と不安にならずに済むのは、買取の大きなメリットといえるでしょう。

デメリット①売却価格が低くなりやすい

買取保証や即時買取には、売却価格が低くなりやすいというデメリットがあります。
先述したように、不動産会社は買い取った不動産にリフォームなどを施し、改めて市場で販売するためです。
その際にかかる費用を考慮した上で買取価格を決定するため、売却価格は仲介に比べると低くなる傾向にあります。
売却期限が決まっておらず、どうしても高値で売却したいという場合は仲介を選んだほうが良いでしょう。

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不動産売却で買取保証を利用する際の条件

買取保証を利用するためには一定の条件を満たす必要があります。
不動産会社によっても異なりますが、おもな条件は以下の2つです。

専属専任媒介契約を結ぶこと

買取保証を付けるには、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
専属専任媒介契約は3種類ある媒介契約の1つで、特定の一社だけに仲介を依頼する契約です。
売主自身が買主を見つけることや、複数の会社に仲介を依頼することはできません。
自由度は低いですが、不動産会社から定期的な状況報告があるなど、手厚いサポートが受けられます。
ただし一社のみとしか契約を結べないため、不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

需要が高い物件であること

買取保証を利用する条件として、売却する物件の需要が高いことも挙げられます。
再販時に需要が見込めない物件は、不動産会社に依頼しても買取保証を利用できない可能性が高いです。
たとえば、人口減少が進む郊外の物件や1981年以前に建築された旧耐震基準の物件は要注意です。
また、専有面積が40㎡以下の小規模な物件も需要が少ない傾向があるため、買取できない可能性があります。
買い取る物件の条件は不動産会社ごとに異なるため、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

買取保証は「仲介と即時買取のいいとこどり」と呼ばれ、決められた日までに売却したい場合におすすめです。
しかし買取保証を付けるには一定の条件があり、希望すれば誰でも利用できるとは限りません。
再販時に需要が見込めない物件は買取できない可能性が高いですが、まずは不動産会社にご相談ください。
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