市街化調整区域は不動産買取がおすすめ!その理由と売却するコツを解説

不動産お役立ちコラム

市街化調整区域は不動産買取がおすすめ!その理由と売却するコツを解説

この記事のハイライト
●市街化調整区域とは自然や景観を重視しているエリアで利便性や商業施設などの開発を抑制している区域である
●市街化調整区域はインフラ環境が不十分であることや開発許可が必要なため仲介よりも買取を検討するのがおすすめ
●市街化調整区域の不動産は地目によって売却先を変えたり開発許可を得ると不動産売却・買取しやすくなる

所有している土地が「市街化調整区域」だった場合、建築や増築する際に自治体の許可が必要だということをご存じでしょうか。
市街化調整区域は、指定を受けていないエリアと比べて、不動産売却が難しいことがあります。
そこで、市街化調整区域とはなにか、不動産売却しにくい理由やスムーズに売却するコツを解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で市街化調整区域にある不動産の買取をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

\お気軽にご相談ください!/

不動産買取前に知っておきたい「市街化調整区域」とは?

不動産買取前に知っておきたい「市街化調整区域」とは?

まずは、市街化調整区域とはどのようなエリアなのか解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められている区域の1つで、都市の開発が抑制されているエリアを指します。
この区域の特徴は、商業施設や利便性よりも自然や景観を重視している点です。
静かな環境を維持することを目的としているため、高層マンションや商業施設の建設はおこなわれにくい傾向にあります。
そのため、この区域に建物を建てる場合や増築する際は、自治体から許可を得なければなりません。
一方で、市街化調整区域と対になるエリアで「市街化区域」があります。
市街化区域は、インフラや利便性を優先するエリアとなっており、商業施設や新築など積極的な建設がおこなわれるのが特徴です。

市街化調整区域の特徴

建物の建築が抑制される市街化調整区域ですが、以下のような特徴があります。

  • インフラ整備が不十分
  • 土地価格が安い
  • 生活利便施設が近隣にない
  • 静かな環境で過ごせる

市街化調整区域の場合は、ガス・水道・電気・道路などインフラが整っていない可能性があります。
インフラが整っていないため、整備費用が必要なケースもあります。
また、建物の建築が制限されるので、土地価格が安くなっている点も特徴の1つです。
ただし、土地の評価額自体が安くなるため、固定資産税が安いなど税制上でのメリットが得られるでしょう。
そのほかにも、駅や病院、学校、スーパーマーケットなど生活に必要な施設までの距離が遠いのも特徴として挙げられます。
静かな環境で過ごすことができる一方で、生活するには不便さを感じてしまうエリアでもあります。
しかし、市街地が無秩序に拡大していくのを防止するには必要とされる区域です。

\お気軽にご相談ください!/

市街化調整区域は不動産売却しにくい?買取がおすすめな理由とは

市街化調整区域は不動産売却しにくい?買取がおすすめな理由とは

前述したように、市街化調整区域は建築制限が厳しいエリアです。
そのため、不動産を売却しても買い手がつきにくい可能性が高いといえるでしょう。
ここでは、市街化調整区域が売却しにくい理由を解説します。

理由①インフラの整備がされていない

市街化調整区域は、前述したようにインフラ環境が不十分である可能性が高いエリアです。
市街化区域のように、行政が計画的にガス・水道・電気などのインフラを整備することはありません。
そのため、自らがインフラを引く必要があります。
もし、下水道が整備されていない場合は、浄化槽を設置しなければならないでしょう。
このように、自己負担でインフラを整える必要があるため、ほかの土地に比べて売れにくいといわれます。

理由②開発許可が必要になる

市街化調整区域は、住宅や商業施設などの開発を制限しています。
そのため、家を建てる際やリフォームなどで増改築する際は、自治体から開発許可を得なければなりません。
このような土地を購入しても好き勝手に建築できないため、買い手がつかず結果的に売れ残ってしまう可能性が高いでしょう。

理由③住宅ローンが組めない可能性がある

不動産を購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用するのではないでしょうか。
しかし、市街化調整区域は、土地の評価額が低いため、金融機関が損をすると判断すれば、ローンが組めない可能性があります。
なお、新築だけでなく建物を建て替えたり増改築したりする場合も同様なことがいえます。

市街化調整区域は仲介よりも買取がおすすめ

市街化調整区域は、前述したように買い手がつきにくいのが現状です。
そのため、仲介で個人の買主を探すよりも、不動産会社が買い取る「買取」を検討することをおすすめします。
買取であれば、売却活動によって個人の買主を探す必要がないため、短期間で売却することが可能です。
仲介に比べて買取価格は多少安くなるものの、早く手放したい方にはおすすめの売却方法といえます。
なお、買い取った不動産は、商品化するノウハウをもった不動産会社が付加価値を付けて再度販売します。

\お気軽にご相談ください!/

市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

最後に、市街化調整区域にある不動産をスムーズに売却・買取するためのコツを解説します。
コツを押さえておけば、売却・買取しにくい土地でも売れやすくすることができるでしょう。

コツ①地目によって売却先を変える

地目によって売却するターゲットを変えることも売却しやすくするコツといえます。
地目とは、その土地の利用用途のことで、宅地・田・畑など多数に分類されています。
そのため、その地目に合った方に売却することにより、スムーズに買主が見つかる可能性が高いでしょう。
たとえば、地目が「田」や「畑」であれば、農家の方に売却先を絞って売り出せば買主が見つかりやすくなります。

コツ②地目を転用する

地目をほかの地目に転用することにより、スムーズに売却できる可能性があります。
たとえば、地目が農地となっている場合は、宅地に変更すると住宅用の土地として売却することが可能です。
近年は農業をやる方も少ないため、地目が田や畑のままでは売却できないこともあります。
そのエリアによって需要が異なるため、その地域に合わせた地目に転用することで売却しやすくなるかもしれません。

コツ③開発許可を得る

前述したように、市街化調整区域は建物を建てる際は、開発許可が必要になります。
つまり、開発許可が下りれば建物を建てることが可能です。
一般的には市街化区域に隣接している土地であれば、スムーズに許可が下りる可能性が高いでしょう。
しかし、開発許可が下りるかどうかは、市区町村の都市計画法の基準をクリアしている必要があります。
たとえば、自治体によっては50棟ほどの住宅が連なるエリアや、上下水道の整備が済んでいるなどを条件としているところもあります。
また、通常では許可が下りない土地であっても、高齢者施設や医療機関など地域に合った建物の場合は、許可を得られるかもしれません。
開発許可が得られる土地であれば、たとえ市街化調整区域でも売却しやすくなるでしょう。
開発許可が得られるかは自治体の判断によるため、まずは都市計画課などの窓口に相談してみることをおすすめします。

まとめ

市街化調整区域は、別の区域と比べて建物に制限がかかり、かつ利便性も良くないため売れづらいとされています。
そのため、個人の買主を探す仲介よりも、不動産会社に売却する「買取」のほうがスムーズに売却できる可能性が高いといえます。
少しでも売却しやすくするためには、地目を転用したり開発許可を得るなどの対策をおこなうと良いでしょう。
明石市を中心に神戸市・加古川市の不動産買取ならLANSEEDがサポートいたします。
売却や不動産相続、空き家など幅広い分野でお客様への提案が可能です。
気になる方はぜひ一度お問い合わせください。


”不動産お役立ちコラム”おすすめ記事

  • 再建築不可物件は不動産買取がおすすめ!売却が難しい理由や売却方法を解説の画像

    再建築不可物件は不動産買取がおすすめ!売却が難しい理由や売却方法を解説

    不動産お役立ちコラム

  • 空き家買取の流れとは?メリット・デメリットも解説の画像

    空き家買取の流れとは?メリット・デメリットも解説

    不動産お役立ちコラム

  • 不動産買取でよくあるトラブルとは?解決策と相談先もご紹介の画像

    不動産買取でよくあるトラブルとは?解決策と相談先もご紹介

    不動産お役立ちコラム

  • 不動産を買取保証で売却するメリットとは?利用条件なども解説!の画像

    不動産を買取保証で売却するメリットとは?利用条件なども解説!

    不動産お役立ちコラム

  • 不動産の「買取」とは?向いている方の特徴や注意点について解説の画像

    不動産の「買取」とは?向いている方の特徴や注意点について解説

    不動産お役立ちコラム

  • 不動産を買取で売却する際の流れを3つのステップにわけて解説の画像

    不動産を買取で売却する際の流れを3つのステップにわけて解説

    不動産お役立ちコラム

もっと見る