再建築不可物件は不動産買取がおすすめ！売却が難しい理由や売却方法を解説

所有している不動産が再建築不可物件の場合は、そのままの状態で売却するのは難しいかもしれません。
再建築不可物件を売り出しても買い手がつかないケースも多いため、事前に対処するかもしくは不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取を検討すべきでしょう。
そこで、再建築不可物件とはなにか、売却が難しい理由や売却する方法について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産買取をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産買取前に知っておきたい「再建築不可物件」とは？

一般的に、再建築不可物件に分類される物件は、買い手が付きづらく売却が難しいとされています。
ここでは、再建築不可物件とはどのような物件なのか具体的に解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地に建つ建物のことをいいます。
接道義務とは、「道路の幅員が4㎡以上であること」「建物の敷地が道路に2m以上接していること」という規定のことです。
このような接道義務を満たしていない物件が存在するのは、昭和25年に制定された建築基準法および昭和43年の都市計画法の制定よりも前に建てられた建物だからです。
法律制定前に建てられているため現存することは認められているものの、建物を解体すると再度建て替えることは認められていません。
それは、現行法令を満たしていないためです。
そのため、接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件として扱われます。

接道義務を満たしていない土地に建物を建てれない理由

前述したように、接道義務を満たしていない場合は、建物を新たに建設することはできません。
では、なぜ建物を建ててはいけないのでしょうか。
それは、道路の幅員や道路との接道部分が関係しています。
そもそも接道義務は、災害時の緊急車両の通行路や避難路を確保することを目的としています。
つまり、車両がすれ違いできない道路だと、火災が発生しても迅速に消化活動をおこなうことができません。
また、緊急時に救急車を呼んでも建物まで到達できないこともあります。
このように接道義務を規定することで、救命活動および消火活動などを迅速におこなうことができるわけです。
したがって、市民の安全を確保できない住居を建てることは禁止されているのです。

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再建築不可物件は不動産買取がおすすめ！一般的な売却が難しい理由

再建築不可物件は売却が難しいといわれていますが、そもそもなぜ難しいのでしょうか。
ここでは、一般的な売却方法である仲介が難しい理由を解説します。

理由①買主がローンを組めない

売却が難しいとされる理由は、買主が住宅ローンを組めないためです。
再建築不可物件は、担保価値が低くなるため、融資できる金額にも限りがあります。
そのため、買主は希望する金額でローンを組むことができません。
つまり、再建築不可物件を購入するには、現金で一括購入するか、金利が高いローンを組むしかなくなってしまいます。
このような理由から、購入対象から除外されてしまうため、買い手が付かず売却が難しいといわれます。

理由②建て替えができないから

前述したように、再建築不可物件は一度解体してしまうと、建て替えすることはできません。
そのため、再建築不可物件を購入後は、リフォームをしながら住むことになります。
しかし、老朽化が進んでいる場合は、近年多発している自然災害により倒壊してしまう可能性が大きいといえるでしょう。
したがって、活用しにくい家は買主にとってリスクが高いため、購入を躊躇する方が多くなります。

理由③リフォーム費用が高くなる

現行法令で再建築不可物件となっている物件は、そもそも建築されて時間が経っているため建物の劣化が進んでいる可能性が高いでしょう。
そのため、リフォームをする際も修繕費用などが多額となるケースも少なくありません。
また、今後も修繕や維持管理をしていく費用を考えると、不動産価値も低くなってしまいます。
そのほかにも、リフォーム時に重機が入れないなどの問題も出てくるため、さらに費用が高くなる可能性があります。

理由④土地の有効活用がしづらい

土地の有効活用がしづらいため、買い手が付きづらいことも売却が難しい理由として挙げられます。
不動産の価値は土地の利用価値で決まっています。
そのため、どのように有効活用できるかが重要です。
しかし、再建築不可物件は建物を解体しても新たに建て替えることができないため、有効活用しづらい状態です。
したがって、このような活用しづらい物件を購入したい買主は見つからない可能性が高いでしょう。

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再建築不可物件は不動産買取がおすすめ！売却方法について

最後に売却しづらいといわれる再建築不可物件を売却する方法を解説します。

①セットバックし再建築可能にしてから売却する

敷地の一部を後退させて、前の道路の幅を広げる方法をセットバックといいます。
この方法により建築基準法を満たした場合は、再建築が可能になります。
セットバックをおこなうことで再建築可能物件になる場合は、セットバックしてから売り出すと良いでしょう。
ただし、なかにはセットバックできないケースもあるため、まずは不動産会社にご相談ください。

②隣地から購入して間口を広げてから売却する

接道義務では、道路に接する間口も2m以上必要であると規定されています。
そのため、間口が2m未満である場合は、再建築不可物件となります。
そこで、隣地から土地を購入もしくは借りることができれば、間口を広げて再建築可能な物件とすることができるでしょう。
まずは、隣地の所有者に相談してみることをおすすめします。

③リフォームをして再建築不可のまま売却する

再建築不可物件は、新たに建物を新築することができないため、現存している建物を生かしてリフォームなどを施して売却する方法もあります。
リフォームをおこなっても再建築が認められるわけではありませんが、居住する物件を探している買主や、投資を目的とする投資家であれば購入を検討する方もいるでしょう。
また、再建築不可物件は通常よりも売却価格が安くなるため、安く購入したいと考えている方にとってはリフォームしている家は魅力的と感じるかもしれません。
ただし、リフォームは費用が多額であることや、売却時に費用を回収できない点に注意が必要です。

④不動産買取により売却する

再建築不可物件を売却する際は、いずれにせよ手間と費用がかかってしまいます。
そこで、おすすめなのが不動産買取です。
不動産買取とは、不動産会社に物件を売却する方法になります。
買主が不動産会社のため、売却活動も不要なのですぐにでも売却することが可能です。
セットバックやリフォームをする必要もないため、売却前の負担も減らすことができます。
早く現金化したい場合や、すぐにでも手放したいとお考えの場合は、不動産買取を検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

再建築不可物件は、リフォームは認められているものの新築に建て替えることは認められていません。
そのため、活用方法が限定され売却しづらい傾向にあります。
売却するにはセットバックや隣地の購入などが考えられますが、もっともスムーズに売却するには不動産会社による買取がおすすめです。
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