不動産相続時に知っておくべき相続税評価額の概要について！計算方法も解説

親や親族が亡くなり、その方が所有していた財産を相続した場合には、相続税が発生します。
相続税の計算には「相続税評価額」を用いますが、不動産の場合、その種類によって計算方法が異なるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産相続時に知っておくべき相続税評価額の概要と、不動産の種類ごとの計算方法について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で、相続についてお悩みの方は、ぜひ参考にしていてください。

不動産相続時に知っておくべき相続税評価額とは

冒頭でもお伝えしましたが、故人の財産を相続した場合、その受け取った財産に対して、相続税がかかります。
相続税は、財産を相続した方が自分で計算し、申告・納税しなければなりません。
そのためには、「相続税評価額」を把握する必要があります。
そこでまずは、相続税評価額とはなにか、といった基礎知識から解説します。

相続税評価額とは

一口に「財産」といっても、現金や預貯金、家屋、土地、有価証券などさまざまな種類があります。
その種類によって評価方法が異なるため、財産ごとの価額を計算する必要があります。
そして、財産ごとの価額を計算する際の基準となるのが「相続税評価額」です。

相続税評価額は原則「財産の時価」

相続税を計算する際の財産の相続税評価額は、「時価」が原則です。
現金を相続した場合は、その金額が時価であるため、取得した額面に対して相続税が課されます。
たとえば、現金を1億円相続したのであれば、1億円がそのまま相続税評価額になります。
しかし、不動産の場合、購入金額が1億円だったとしても、そのまま相続税評価額となるわけではありません。
なぜなら、不動産の相続税評価額については、評価方法が定められているためです。

固定資産税評価額との違い

不動産にかかる税金の評価額というと、固定資産税評価額があります。
相続税についても、固定資産税の課税明細書に記載されている評価額に対して課されると思われている方もいらっしゃるでしょう。
固定資産税評価額は、不動産の所有者に課される固定資産税や、市街化区域内に所在する不動産の所有者に課される都市計画税の基準で、a市町村が計算して通知する評価額です。です。
一方、相続税評価額は、相続税・贈与税の申告時の基準となる評価額で、納税する際に個人が計算しなければなりません。
目的や計算方法が異なるため、混同しないように注意しましょう。

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不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

相続税評価額は、財産の種類によって評価方法が定められていることを先述しましたが、不動産のなかでも、「家屋・建物」と「土地」で計算方法が異なります。
「家屋・建物」の相続税評価額は、故人が使っていたものなのか、あるいは第三者に貸している賃貸物件なのかによって区別されています。

故人が使っていた場合

故人が居住していた、または事業に使っていた「家屋・建物」の相続税評価額は、以下の式で計算します。
相続税評価額（故人が使用）＝固定資産税評価額×1.0
つまりこの場合は、固定資産税の課税明細書に記載されている評価額が、そのまま相続税評価額となります。

第三者に貸している賃貸物件の場合

賃貸物件として第三者に貸しているケースでは、一戸建てとアパート・マンションのような集合住宅で計算方法が異なります。
一戸建ての場合は、以下の計算式で求めます。
相続税評価額（一戸建て）＝固定資産税評価額×（1.0－借家権割合）
借地権割合とは、建物の価値に占める借家権の割合を指し、全国一律で30％と定められています。
つまり、固定資産税評価額の70％が相続税評価額となります。
一戸建てを第三者に貸している場合、所有者がその家屋を自由に使えないため、故人が使用していた家屋より評価額が下がるのです。
アパート・マンションのような集合住宅一棟を第三者に貸している場合の相続税評価額は、以下の計算式で求めます。
相続税評価額（集合住宅一棟）＝固定資産税評価額×（1.0－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、所有している建物の床面積の合計に対し、第三者に貸している部分の床面積の合計が占める割合のことです。
つまり、すべての部屋に入居者がいる場合と、空室がある場合では、賃貸割合は異なることになります。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の賃貸物件を例に挙げて考えてみましょう。
賃貸割合が100％（満室）の場合の計算式は、「1,000万円×（1.0－借家権割合30％×100％）」となり、相続税評価額は700万円です。
賃貸割合が80％の場合は、「1,000万円×（1.0－30％×80％）」となり、相続税評価額は760万円と計算できます。
上記の計算結果をふまえると、賃貸割合が低いほうが、建物の相続税評価額が大きくなります。
つまり、相続する賃貸物件の空室が多ければ多いほど、相続税評価額は高くなってしまうのです。
なお、賃貸物件1棟ではなく、第三者にマンションの一室を貸している場合の相続税評価額は、先述した「一戸建て」と同じ計算方法になります。

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不動産の相続税評価額の計算方法（土地）

最後に、「土地」の相続税評価額の計算方法について解説します。

土地の評価方法には2種類ある

土地の評価方法には、以下の2種類があります。

• ●路線価方式
• ●倍率方式

相続した土地に「路線価」が設定されているかどうかで選択します。
それぞれの概要と計算方法について、順番に見ていきましょう。
路線価方式
路線価とは、市街地の道路に面する宅地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁のホームページに掲載されている「路線価図」で調べることができます。
相続した土地が路線価区域であれば、路線価図に記載されている1㎡の単価に、敷地面積を乗じて計算します。
敷地面積は、固定資産税納税通知書に記載されているため、ご自身で確認してください。
倍率方式
倍率方式とは、路線価がない地域の評価方法です。
路線価は市街地に定められるため、農村地帯など路線価がついていない地域もあります。
したがって、路線価図に単価が記載されていない場合は、国税庁のホームページの路線価図と同じページにある「倍率表」を調べてください。
地目ごとの倍率が記載されているため、固定資産税評価額にその倍率を乗じることで、相続税評価額を算出できます。

土地によっては減額される場合もある

土地の利用方法や権利関係、形状などにより、相続税評価額が減額される場合もあります。
減額要素としては、以下のようなものが挙げられます。

• ●貸家建付地
• ●借地権
• ●地積規模の大きな宅地

アパートなどの敷地として使っている土地や、第三者に貸している土地は、評価額を減額できます。
また、地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地を指します。
広すぎる土地は売却や活用がしにくいため、一般的な宅地より評価額が下がるのです。

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まとめ

相続が発生し、故人が所有していた財産を取得した場合、その価額に対して相続税が課されます。
相続税の対象となる財産の価額は、その種類ごとの相続税評価額を基準にする必要があり、なかでも不動産は、「家屋・建物」と「土地」では評価方法が異なります。
不動産の相続はトラブルが起こりやすく、税金の計算も複雑であるため、利用しない場合は売却して現金化することも検討してみてはいかがでしょうか。
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