契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いや売却時の注意点を解説

不動産お役立ちコラム

契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いや売却時の注意点を解説

この記事のハイライト
●2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更された
●瑕疵担保責任と契約不適合責任では法的性質・責任の対象範囲・買主が請求できる権利などが異なる
●契約不適合責任に問われないようにするには売買契約書に物件の状態を詳細に記載することが大切

不動産を売却する際、売主には「契約内容と一致するものを買主に引き渡す」という責任があります。
これを契約不適合責任といい、2020年4月の民法改正によって新たに創設されました。
契約不適合責任が創設される前は「瑕疵担保責任」が規定されていましたが、どのような点が異なるのでしょうか。
この記事では、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて、不動産売却時の注意点もあわせて解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

これまで瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、2020年4月の民法改正により契約不適合責任へと変更されました。
名称が変わるとともに内容も大幅に見直され、売買における売主の責任がより重くなっているのが特徴です。
具体的な変更点を知る前に、民法改正のポイントについて確認しておきましょう。

民法改正のポイント

民法は明治時代に施行されて以降、約120年近くの間ほとんど改正されていませんでした。
時代の変化は目まぐるしく、約120年前に作られた民法ではカバーしきれない事案が増えつつあります。
また、長年蓄積された判例が複雑化し、民法の条文を読んだだけでは理解しにくいという声も上がっていました。
このような問題を解決するため、法務省が民法改正を打ち出し、約5年にわたる審議を経て2020年4月に施行されました。
民法改正のポイントは、以下の3つです。

  • ●これまで蓄積された判例を明文化する
  • ●一般社会で使いやすい用語表現にする
  • ●商慣習に順応できていない部分や不整合のある部分を補足する

民法改正前は「瑕疵(かし)」という難しい言葉が利用されていました。
瑕疵とは、不具合や欠陥という意味で、瑕疵担保責任では隠れた瑕疵に対して責任を負うとされています。
しかし、隠れた瑕疵を立証するのは難しく、買主が責任を追及できないケースも多々ありました。
民法改正後は、隠れた瑕疵に関係なく、引き渡した物件が契約内容と異なる場合は、売主が責任を負うこととなっています。
つまり、契約不適合責任では、隠れた瑕疵かを判断する必要がなく、契約書に書かれているかどうかが焦点となります。
判断基準が明確になったことで、買主も安心して購入に踏み切ることができ、また第三者の目から見てもわかりやすくなりました。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任では内容が異なるため、昔のままの認識ではトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けてスムーズに取引を進めるためにも、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて理解しておきましょう。

法的性質

法的性質とは、契約内容の法的な評価のことです。
たとえば、建物の建築を依頼する場合は請負契約、お金を貸す際は金銭消費貸借となります。
瑕疵担保責任の法的性質は法定責任で、これは「契約で定められた目的物(物件)さえ引き渡せば、売主の責任が免除される」という考え方です。
この考え方だと、売主は物件を引き渡せば義務を果たしたことになるため、不動産に瑕疵があっても買主は売主に対して責任を問うことができません。
一方で、契約不適合責任は債務不履行責任で、契約に適合していない物を引き渡すと、売主の義務を果たしていないという解釈になります。
物件を引き渡した後に、売買契約書に記載されていないことが発生した場合、売主は責任を負わなければなりません。

責任の対象範囲

買主が売主に責任を追求するには、以下の2点について証明する必要がありました。

  • ●通常の注意を正しく払ったこと
  • ●買主が売買契約締結時までにその欠陥を知らなかったこと

しかし、実際には上記のことを証明するのが難しく、買主が不利益になるケースが多々ありました。
民法改正後は、責任の対象範囲が「契約に適合していない箇所」という端的な表現に変更されています。
契約書と目的物をつきあわせれば、責任の対象範囲内かどうか判断・証明することが可能です。

買主が請求できる権利

瑕疵担保責任では、損害賠償請求と契約の目的を達成できない場合に契約解除が認められていました。
民法改正後の契約不適合責任では、この2つに加えて、修補請求権と代金減額請求権も追加されています。
また、損害賠償は無過失責任から過失責任に変わり、買主が損害賠償を請求できるのは、売主に落ち度があるときだけとなりました。
これまでは、売主に落ち度がなくても、損害賠償の請求が可能だったので、この変更は売主にとってはプラスといえます。
しかし、民法改正によって、買主が請求できる権利が増えたため、売主はより一層気を引き締めて取引をおこなわなければなりません。

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契約不適合責任のもとで不動産売却をする場合のポイント

契約不適合責任のもとで不動産売却をする場合のポイント

契約不適合責任に問われないようにするためには、物件の状態をしっかり理解しておくことが大切です。
最後に、トラブルを避けて円満な不動産売却にするためのコツと注意点を解説します。

既知の欠陥を契約書に載せる

中古住宅を売却する際は、物件の状態を隅々までチェックし、不具合があれば売買契約書に漏れなく記載しましょう。
「この傷も契約書に記載すべきかな」と判断に迷うことがあれば、不動産会社にご相談ください。
売主とっては些細な不具合でも、それを明記せずに引き渡してしまうと、大きなトラブルに発展する恐れがあるためです。
口頭で伝えて買主の了解を得ている場合でも、売買契約書に記載しておかないと、責任の所在を明確にできません。
住んだことのない相続物件などを売り出す場合は、不動産売却前にインスペクションを実施するのがおすすめです。
インスペクションとは、建築士の資格を持つ専門の検査員(ホームインスペクター)が、住宅の現状を検査することです。
修繕の必要な箇所や不具合の状態などを把握できるため、その結果を契約書に記載すれば、契約不適合責任に問われるリスクを軽減できます。
費用はかかりますが、安心して取引をおこないたいという方は、ぜひインスペクションの実施をご検討ください。

免責特約を付ける

契約不適合責任は任意規定なので、買主と売主で話し合って内容を制限することができます。
任意規定とは、契約書に記載がない場合は法律の規定が適用され、契約書に記載がある場合は契約書の内容が優先される規定です。
売買契約書に免責特約を設定し、買主と売主の双方が合意すれば、その点について売主が責任を負う必要はありません。
また、設備の不具合もトラブルになりやすい項目の1つなので、免責特約を付けておくことをおすすめします。
中古住宅を売却する際には「付帯設備表」といって、物件に付随する設備の状況を細かく記載した書類も引き渡します。
「付帯設備表に記載のある設備は契約不適合責任を免責する」という特約を付ければ、設備に関するトラブルリスクを軽減できるでしょう。
瑕疵担保責任は「本契約に関して一切の責任を負わない」という全部免責が認められていましたが、契約不適合責任では1つ1つ丁寧に指定して免責としていく必要があります。
手間と時間がかかりますが、不動産売却後のトラブルを回避するためにも、しっかり丁寧に記載するようにしましょう。

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まとめ

民法改正によって、瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、売主の責任はより重くなりました。
契約不適合責任の追求を避けるには、不動産の状態を確認し、売買契約書に詳細を漏れなく記載することが大切です。
安心して取引を進めたい方は、売却前にインスペクションの実施も検討しましょう。
明石市を中心に神戸市・加古川市の不動産買取ならLANSEEDがサポートいたします。
売却や不動産相続、空き家など幅広い分野でお客様への提案が可能です。
気になる方はぜひ一度お問い合わせください。


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