不動産を売却するベストなタイミングとは？市況・税金・季節から解説

不動産を売却する際に重要なポイントの1つが、「売り出すタイミング」です。
本記事では、不動産を売却するうえでの最適なタイミングについて「市況」「税金」「季節」の3つの観点から解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

市況で見る不動産売却のベストタイミング

不動産市況は、景気動向や人口の移動、金融政策などのようにさまざまな要因から影響を受けており、売却のタイミングを見誤ると想定よりも低い価格での成約に至ってしまう可能性があります。
一方、市況をうまく見極めると、希望条件に近い価格で売却できるチャンスが高まります。
「不動産価格指数」「相場」「金利」の3つの視点を軸に、不動産売却のベストなタイミングを考えてみましょう。

不動産価格指数に注目する

不動産の市況を把握するうえで重要な指標の1つに、国土交通省などの公的機関が公表している不動産価格指数があります。
全国や地域ごとの住宅・マンションなどの価格推移を数値化したもので、市場全体の動向を把握するための大まかな目安として活用できます。
不動産価格指数が上昇傾向にある場合は、需要が高く価格も高止まりしやすいタイミングのため、売主が有利になることが多いです。
ただし、指数が上がり続けるからといって、必ずしも高値で売れるわけではなく、地域特性や物件そのものの条件によって差が生じる点には注意が必要です。
一方、価格指数が下落傾向にあるときは、不動産価格が下がりやすくなるため、売却のタイミングを慎重に見極めなければなりません。
下落局面で無理に売りに出すと、思ったよりも安い価格で手放すことになりかねないため、地域の需給バランスや物件の特性を併せて検討することが大切です。

地域の相場と需給バランスを見極める

不動産価格指数は、大局的な流れを把握するのに役立ちますが、より具体的に自分の物件をどう評価するかについては、国土交通省が公表する不動産情報ライブラリなどで相場を確認することが不可欠です。
たとえば、同じ駅から徒歩圏内であっても、築年数や広さ、設備、方角などの違いによって成約価格は大きく変わります。
自分の物件と近い条件で売り出されている物件が多い時期には、買主側が比較検討しやすいため、価格競争が起こりやすくなります。
地域の類似物件の供給状況や人口の増減、再開発の動きなどの情報を小まめにチェックし、売り時を判断しましょう。

金利の動向を把握して買主側の心理を読む

不動産売却の時期を左右する要素として、金利も重要なポイントです。
住宅ローン金利が低い場合は、買主にとって借り入れコストが抑えられるため、不動産購入に積極的になりやすくなります。
そのため、低金利環境が続くうちは需要が堅調で、不動産価格が維持・上昇することも多いでしょう。
一方、金利が上昇する局面では、買主にとってローン返済の負担が増え、購入意欲が下がる可能性があります。
そうなると、買主は価格交渉にシビアになり、売却価格に影響を及ぼすことが考えられます。
とくに、近年は世界的な金融情勢の変化が激しく、日本国内の金利動向も今後どう推移するか予測が難しい状況です。
定期的に経済ニュースをチェックし、金利が上昇に向かうサインが出てきたら、市況全体が変化する前に売り時を確保するなど、柔軟に対応することが求められます。

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税金で見る不動産売却のタイミング

不動産を売却する際、意外と見落とされがちなのが「税金」の問題です。
物件を高く売れたとしても、税金を多く支払ってしまうと、思ったより手元に残るお金が少なくなることもあります。
そこで重要になるのが、所有期間や居住用かどうかといった条件によって変わる税制のルールをしっかり理解し、できるだけ有利なタイミングで売却をおこなうことです。

不動産売却で発生する所得税・住民税の仕組み

不動産の売却益（譲渡所得）には、所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。
税率は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」のどちらにあたるかで大きく変わるため、まずは所有期間に着目してみましょう。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
物件の購入から売却までの所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として課税され、税率は39.63%です。
長期譲渡所得（所有期間5年超）
一方、5年を超えて所有していた物件を売却した場合、長期譲渡所得となり、税率は20.315％程度まで抑えられます。

マイホーム売却で活用できる「3,000万円の特別控除」

不動産を売却する理由が「住み替え」などの場合、マイホーム（居住用不動産）であれば税金の優遇措置を受けられる場合があります。
その代表的な特例が「3,000万円の特別控除」です。
一定の条件を満たした居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるため、課税対象額が大幅に減少します。
結果的に支払う税金も軽減できるので、売却益がある方ほど節税メリットも大きくなるのが特徴です。

軽減税率でさらに税負担を抑える

マイホームを売却する場合、所有期間が10年を超えていると、長期譲渡所得の税率がさらに下がる「軽減税率」が適用される可能性があります。
具体的には、6,000万円以下の譲渡所得に対して14.21%と、通常よりも低い税率になるため、所有期間が長いほど有利になるのです。
ただし、こちらも適用条件や細かい計算ルールがあるため、売却を考え始めた段階から情報を整理しておくことが大切です。

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季節で見る不動産売却のタイミング

実は不動産売買の活況度には季節ごとの特徴があり、そのタイミングを見極めると、スムーズかつ好条件で売却を進められる可能性があります。
季節ごとの売却の傾向を解説しつつ、売るタイミングを逃さないためのポイントを解説します。

3月をピークに動く不動産市場

春は、転勤・進学・就職などライフイベントが重なる季節です。
とくに、3月は新しい生活の拠点を探す方が増えるため、住み替え需要が一気に高まり、不動産の成約件数も年間を通して上位に位置することが多い時期です。
春に売却すると、比較的早い段階で問い合わせが入りやすい傾向にあります。
短期間で複数の内覧希望が集まる場合もあり、売主が提示する価格に近い条件で成約できる可能性が高まります。
一方で、「春に売りたい」と考える売主も多いため、競合物件が増えやすい点には注意が必要です。
類似した物件のなかから自分の物件を選んでもらうためには、価格設定やリフォーム、ホームステージングなど事前準備が欠かせません。
春の繁忙期を最大限に活かすには、1～2月ごろには不動産会社へ査定を依頼し、売り出し準備を完了させておくとスムーズです。

夏・秋・冬の売却タイミング

春以外にも、不動産が動きやすいタイミングは存在します。
たとえば、「秋」は9月から11月にかけて気候が比較的落ち着いており、引っ越しもスムーズにおこなえることから需要がそこそこ高まる傾向があります。
夏の暑さを避けて秋口から物件探しを始めるファミリー層や、転勤をきっかけに引っ越しを考える方も一定数いるため、春に比べれば緩やかではありますが、成約のチャンスは十分にあるのです。
一方、「夏」と「冬」は極端な気候や長期休暇（お盆・年末年始など）の影響で物件探しを積極的にする方が減り、市場全体も落ち着く傾向があります。

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まとめ

市況から不動産売却のタイミングを図る場合は、不動産価格指数や近隣の相場、住宅ローンの金利をチェックしましょう。
税金面では、所有期間や3,000万円の特別控除、軽減税率の適用によって、節税できるチャンスがあります。
不動産売却に適した季節は、春または秋の時期です。
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