不動産売却時の机上査定・訪問査定とは？自分で価格相場を調べる方法も解説

不動産売却をおこなう際は、不動産会社に査定依頼をし、どのくらいの価格で売却できるのかを把握するところから始まります。
スムーズに不動産売却を進めるためにも、査定方法やご自身で価格相場を調べる方法を知っておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却時の査定前に自分で価格相場を調べる方法や、机上査定・訪問査定について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却時の査定前に自分で価格相場を調べる方法

不動産売却をおこなう際は、不動産会社に査定依頼するのが一般的です。
この査定価格をもとに売り出し価格を設定しますが、ご自身でも事前に相場を把握しておくと、より適正な売り出し価格に設定することができるでしょう。
ここでは、自分で価格相場を調べる方法について解説します。

方法①レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、不動産流通機構が運営するサイトで、実際に取引された不動産の価格を確認することができます。
レインズに掲載されている過去の成約内容は、基本的には不動産会社のみが閲覧できます。
しかし、レインズ・マーケット・インフォメーションであれば、だれでも全国各地の成約事例を閲覧できるのでおすすめです。
記載されている詳細は、所在地、単価、専有面積、間取り、築年数、成約時期などです。

方法②不動産情報ライブラリ

国土交通省が2024年4月1日から提供しているサービスが、不動産情報ライブラリです。
不動産情報ライブラリは、従来の地価公示・都道府県地価調査と土地総合情報システムを統合したものになります。
不動産情報ライブラリでは、実際に取引きされた不動産の価格情報を確認したいときに便利なサイトです。
たとえば、中古マンションを調べたいときは、取引時期や種類、地域などを絞って検索すれば、取引総額や、面積、間取りなど類似物件と比較することができます。

方法③不動産情報ポータルサイト

不動産情報ポータルサイトを利用する方法もあります。
不動産を売り出す際は、ポータルサイトに物件情報を載せ広報をおこなうのが一般的です。
物件情報に併せて間取りや写真も掲載されているため、より近い物件の売り出し価格を知ることができます。
ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は成約価格ではなく、あくまでも売り出し中の価格です。
そのため、売り出し価格の約85％が成約価格という目安で、参考にすると良いでしょう。

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不動産売却時の査定の種類「机上査定」とは？

不動産会社による査定は、机上査定と訪問査定の2種類があります。
それぞれ査定方法が異なるため、目的に応じて査定の種類を選ぶと良いでしょう。
ここでは、机上査定について解説します。

机上査定とは

机上査定とは、不動産の基本情報のみで査定額を算出する方法です。
実際に不動産を見ることなく、書類や過去の取引データで判断するため、簡易査定とも呼ばれています。
机上査定の流れは、不動産会社に査定依頼をおこない、物件情報と個人情報を提供し、あとは査定結果を待つのみです。
査定結果は、多くの不動産会社が「査定書」を送りますが、査定価格の根拠や理由なども記載されているため、内容をよく確認することが大切です。
疑問に思うことがあれば、査定を依頼した不動産会社に確認してみましょう。
机上査定の特徴は、すぐに査定結果が出ることです。
通常、不動産会社に机上査定を依頼してから、2～3日で結果を知ることができます。
そのため、机上査定は、とりあえず相場を知りたい場合や、まだ売却を進めるか悩んでいる方におすすめの査定方法といえます。
また、机上査定は立ち会いなども不要なため、対象物件が遠方で立ち会えないといった場合にも選ばれることが多いです。

机上査定の算出根拠

机上査定では、公示地価や固定資産税評価額などの公的価格、近隣の類似物件の取引相場などから総合的に見て、大まかな査定額が算出されます。
所在地、不動産の種類、土地の形や大きさ、間取り、築年数、用途地域など資料で確認できる範囲で価格が算出されます。
机上査定の場合は、このように書類上のみで査定が進められるため、査定の根拠についても説得力に欠ける点に注意が必要です。
ただし、机上査定でも取引実績が多い不動産であれば、より正確な査定が期待できるかもしれません。
たとえば、区分マンションは取引事例も多いため、ある程度高い精度の査定も可能です。
一方で、周辺環境が大きく影響する土地や、個別性が高い一戸建て住宅の場合は、実際の価格と大きくズレが生じる可能性があるため注意が必要です。

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不動産売却時の査定の種類「訪問査定」とは？

続いて、不動産売却時の査定のもう1つの種類「訪問査定」について解説します。

訪問査定とは

訪問査定とは、机上査定の書類査定をおこなったうえで、実際に現地の不動産の状態を見て査定額を算出する方法です。
そのため、より精度の高い査定額の算出が可能です。
訪問査定の流れは、不動産会社に査定依頼をして日時を調整するところから始まります。
日時が決まったら、不動産会社が物件を訪問し内装や外装、設備の確認をおこないます。
訪問査定が終わると、不動産会社は査定書を作成し、出来上がったら査定報告を受ける流れです。
訪問査定は、机上査定のように書類のみの審査ではないため、査定額が出るまでに1週間から10日程度かかります。
多少時間はかかるものの、正確な査定額を知りたいという場合にはおすすめの査定方法です。
また、売却することが決定していたり、できるだけ早期に売却したいという場合も訪問査定が向いているといえるでしょう。
なお、訪問査定では建物をチェックするため、部屋の掃除や必要書類の準備などが必要になります。

訪問査定の算出根拠

前述したように、訪問査定では、机上査定による書類査定だけでなく、現地調査がおこなわれます。
現地調査では、物件の劣化状態や日当たり、外壁の状態、立地条件、周辺環境などから査定額が算出されます。
また、訪問査定を受けたときは、ここに住んでいるからこそ知り得ることを伝えることが大切です。
たとえば、交通の利便性の良さや、日当たりが良いこと、近隣の買い物施設が充実していることなどです。
また、良いことだけでなく、雨漏りや騒音、においなど何らかの不具合や気になることがあれば、それも伝えておきましょう。
知りながら隠しておくと、買主から損害賠償などを請求される可能性があるためです。
このように、訪問査定では、書類で知り得ることができない物件の状態を加味して評価をおこなうため、より正確な価格を知ることができます。

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まとめ

不動産会社による査定の種類には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、目的に応じて査定方法を選ぶことが大切です。
とくに売却をおこなうことが決まっている場合は、実際に現地を訪れる訪問査定のほうが、より正確な査定額を算出できるためおすすめです。
また、査定前には、ご自身で価格相場を調べておくと、スムーズに売り出し価格が設定できるでしょう。
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