共有名義の空き家を解体する方法とは？注意点と解体費用について解説

不要な空き家の老朽化に伴い、共有名義の空き家の解体をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
しかし、共有名義の空き家の場合は単独所有の空き家と異なり、解体時に注意すべき点が多いため、トラブルにならないためにも事前に解体する方法や注意点については把握しておきましょう。
そこで、共有名義の空き家を解体する方法や注意点、また解体費用についても解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で空き家を共有名義で所有している方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の空き家を解体する方法

建物の老朽化に伴い空き家の解体を希望する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、空き家を共有名義で所有している場合は、単独で所有している場合と異なり注意すべき点が多いといえます。
ここでは、共有名義の空き家を解体する方法を解説します。

共有者全員の同意を得る

共有名義の空き家を解体する場合は、共有者全員の同意を得る必要があります。
そのため、解体することを決めたら、まずは共有者にその旨を伝えてみましょう。
仮に共有者の1人でも反対していると、解体できないため注意が必要です。
なお、共有名義の不動産に対する行為には「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3つがあります。
保存行為とは、共有物の修理や不法占拠者への対応が該当し、これは各共有者が個別の判断で実行することが可能です。
管理行為は、共有物の利用や改良する行為などを指し、これは共有者の過半数により実行することができます。
一方で、変更行為にあたる共有物の増改築、解体、売却などについては、共有者全員の同意が必要になります。
共有名義の不動産の形状や性質を変更するような場合は、必ず共有者の同意が必要だということを理解しておきましょう。
ただし、建物が倒壊する危険がある場合に限っては、共有者の同意がなくても解体することは可能です。

共有者が亡くなっている場合の対処法

空き家の共有名義のうちの1人が亡くなっている場合は、亡くなった方の相続人が共有者となります。
そのため、新たな共有者の方へ連絡し解体の同意を得る必要があります。
なお、亡くなった方の相続人が不明という場合は、共有名義の空き家の登記簿を確認すれば調べることが可能です。
ただし、空き家の相続が済んでいない場合は、解体する前に不動産相続の手続きを済ませておくようにしましょう。

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共有名義の空き家を解体するときの注意点

共有名義の空き家を解体するときは、前述したように共有者全員の同意を得なければなりません。
仮に同意なく勝手に解体してしまうと、トラブルが発生するだけでなく、最悪の場合は裁判にまで発展してしまう可能性があるため注意が必要です。
ここでは、共有名義の空き家を解体するときの注意点を見ていきましょう。
おもな注意点は、以下の4つです。

• ●損害賠償を請求される可能性がある
• ●共有者との話し合いが長期化することがある
• ●住宅ローン返済中は金融機関の許可が必要
• ●解体後は建物滅失登記を法務局へ申請する

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点①損害賠償を請求される可能性がある

共有者全員の同意を得ずに勝手に解体した場合は、共有者とトラブルになるだけでなく、損害賠償を請求されるリスクがあります。
また、建造物損壊罪にも該当する可能性があるなど、さまざまな責任問題に発展してしまう可能性があるでしょう。
なお、前述したように倒壊の緊急性がある場合は、共有者の同意なく解体することが可能です。
しかし、老朽化していたなど危険性が差し迫っていない、緊急避難に該当するような状況でない限りは単独での解体は認められないため注意しましょう。

注意点➁共有者との話し合いが長期化することがある

共有者の人数が多いと、お互いの意見が異なり、話し合いが長期化する恐れがあるため注意が必要です。
そのため、スケジュールに余裕をもち、話し合いの場を設けることをおすすめします。
なお、事前に解体工事会社に見積もりをとっておくと、解体に向けた話し合いが進みやすくなるでしょう。

注意点③住宅ローン返済中は金融機関の許可が必要

住宅ローンを完済していれば、共有者の同意があれば建物を解体することができます。
しかし、住宅ローン返済中の場合は、借入先の金融機関の同意が得られなければ解体できないため注意が必要です。
なぜなら、住宅ローンを組む際に担保として不動産に抵当権が設定されているためです。
抵当権が設定されている不動産を勝手に解体してしまうと、契約違反としてローン残債の一括返済を請求される可能性があります。
そのため、住宅ローンが残っている場合は、必ず金融機関からの許可を得るようにしましょう。

注意点④解体後は建物滅失登記を法務局へ申請する

共有者の同意が得られ解体したあとは、建物滅失登記を法務局へ申請する必要があるため注意しましょう。
建物滅失登記とは、解体などで建物がなくなった場合に、法務局に申請することを指します。
申請期限は取り壊しから1か月以内のため忘れずに申請をおこないましょう。
なお、建物滅失登記は、共同所有者のうち1人を申請人とすれば、単独でも手続きを進めることが可能です。

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共有名義の空き家を解体する際にかかる費用

空き家を解体する際には、当然ながら費用がかかってきます。
共有者とのトラブルにならないためにも、事前に費用相場や支払う割合については把握しておきましょう。
ここでは、解体時にかかる費用について解説します。

解体時の費用相場

建物の解体費用は、建物の構造によって以下のようにかかる費用が異なります。

• ●木造住宅の場合：坪4～5万円
• ●軽量鉄骨造：坪6～7万円
• ●鉄筋コンクリート造：坪7～8万円

上記からもわかるように、構造体が固い建物ほど、重機や職人の人数が増えるため解体費用が高くなります。
たとえば、一戸建ての30坪の木造住宅の場合は、120～150万円ほどの解体費用がかかります。
ただし、空き家の場合は、自治体が解体費用を補助するケースもあるため、事前に利用できるか確認しておくのがおすすめです。

共有名義の空き家を解体する際に負担する割合

共有名義の空き家を解体する際に、誰がどのくらい費用を負担するかは、法律上のルールが決まっているわけではありません。
そのため、共有者の1人が全額を負担しても問題ありませんし、共有者全員で同じ金額ずつ負担することも可能です。
ただし、民法では、共有物については、持分割合に応じて費用を負担するよう定めています。
たとえば、長男と次男の共有名義の不動産で、持分がそれぞれ2分の1ずつの場合は、解体費用の半分ずつを負担することになります。

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まとめ

共有名義の空き家を解体する際は、緊急を伴う危険性がある場合を除き、共有者全員の同意を得る必要があります。
仮に共有者の同意なく解体した場合は、トラブルになるうえに損害賠償を請求されるなど責任問題に問われる恐れがあるため注意が必要です。
解体費用は建物の構造によって相場は異なり、負担する割合は持分割合に応じて決まるため、事前に持分については確認しておきましょう。
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