空き家は個人売買できる？メリット・デメリットや取引の流れについて解説

空き家を所有していると、固定資産税がかかるうえに、定期的に訪れて管理する必要があるため、売却して処分したいと考える方も多いでしょう。
空き家を売却するにあたって、個人売買をおこなうことを検討する場合、一般的な不動産売買では問題にならないことにも注意が必要です。
そこで今回は、空き家の個人売買をおこなうメリット・デメリットや、取引の流れについて解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市など兵庫県全般で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家の個人売買をおこなうメリット

空き家を売却する方法としては、不動産会社に仲介を依頼する方法と、不動産会社を介さずに個人間で取引する個人売買なども挙げられます。
不動産会社の仲介で買主を探すのが一般的ですが、個人売買をおこなうことも可能です。
しかし、不動産売買は大きなお金が動く取引であるため、買主との交渉や手続き、物件を引渡す条件など、専門的な知識を要する場面が多くあります。
したがって、個人売買をおこなう場合は、メリットとデメリットをあらかじめ把握し、納得したうえで取引を進めることが大切です。
そこでまずは、空き家の個人売買をおこなう場合のメリットから解説します。
個人売買は、仲介と比較して以下のようなメリットがあります。

• ●仲介手数料がかからない
• ●自由な販売活動ができる
• ●知人や親族にはスムーズに売却できる可能性がある

どのような点がメリットなのか、順番に解説します。

メリット1：仲介手数料がかからない

不動産会社の仲介で空き家を売却する際には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、不動産会社が売却活動をおこなって買主を探したり、取引が成立するようにあいだに入って交渉したりといった仲介業務に対する成功報酬です。
仲介手数料は、取引が成立しなければ支払う必要はありません。
取引が成立した場合は、売買契約を結ぶときと引渡しのときの2回に分けて支払うのが一般的です。
金額は、国が定める仲介手数料の上限額が目安となります。
仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円を超える場合、「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算します。
たとえば売買価格が2,000万円の場合、（2,000万円×0.03＋6万円）×1.1＝72万6,000円を不動産を購入するときの諸費用として、資金計画に組み込んでおく必要があるのです。
個人売買は不動産会社を介さないため、仲介手数料はかかりません。
空き家の売却時にかかる諸費用を削減できる点が、個人売買の大きなメリットです。

メリット2：自由な販売活動ができる

空き家の販売価格や販売活動の方法、条件などは売主の希望に沿うのが基本です。
仲介で売却する場合であっても、できる限り売主の希望に沿って不動産会社がアドバイスしますが、一般的な仲介業務ではおこなわないような活動については制限することもあります。
個人売買は、売主が自由に販売活動をおこなえます。
不動産会社の方針を気にする必要がないため、自分のペースで買主を探せる点もメリットの1つです。

メリット3：知人や親族にはスムーズに売却できる可能性がある

空き家を購入したいという知人や親族がいる場合であっても、第三者を介したほうが安全な取引がおこなえます。
しかし、不動産会社を介すより、直接連絡を取って話し合ったほうがスムーズに進む場合もあります。
ただし、買主との関係性にもよるため、個人売買でも問題がないかどうか見極めることが大切です。

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空き家の個人売買をおこなうデメリット

空き家の個人売買は、諸費用を抑えられる点や自分のペースで進められる点などメリットが多いように思えますが、注意しなければならないデメリットも存在します。
後味の悪い結果になる可能性もあるため、しっかりデメリットについても理解したうえで検討しましょう。
空き家の個人売買では、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

• ●買主とトラブルになる恐れがある
• ●適切な価格設定がわからない可能性がある
• ●買主が住宅ローンを利用しにくい

どういうことなのか、デメリットの内容について順番に解説します。

デメリット1：買主とトラブルになる恐れがある

先述したように、不動産売買には専門的な知識が必要なことが多くあります。
とくに注意しなければならないのは、空き家の瑕疵についてです。
空き家を売却したあとに契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が見つかると、契約不適合責任を問われる場合があります。
契約不適合であると判断されると、契約解除や損害賠償を請求される恐れがあり、大きなトラブルに発展しかねません。
契約内容に適合した物件を引渡せば問題になりませんが、そのためには、空き家の状態を把握したうえで、瑕疵があれば契約書にその内容を盛り込む必要があります。
個人の方がこういった契約書を作成する際は、注意点を理解したうえで不動産売買に関する知識がなければ難しいでしょう。

デメリット2：適切な価格設定がわからない可能性がある

不動産を売買する際には、適切な価格で取引することが大切です。
高すぎると買主がなかなか見つからず、安すぎると利益が残らなくなってしまうでしょう。
また、買主が知人だからといって、評価額とかけ離れた安い価格で売却すると、贈与とみなされるかもしれません。
不動産会社は、物件の評価額だけでなく、日当たりや周辺環境、市場の動向など、さまざまな要素を加味して価格を設定します。
個人で空き家の価値や相場を把握して適切な価格を設定するのは、難しいといえます。

デメリット3：買主が住宅ローンを利用しにくい

不動産を購入する方の多くが、住宅ローンを利用します。
個人売買をおこなう場合、価格が適正かどうかを金融機関が判断しにくいため、住宅ローンの審査にとおりにくい可能性がある点もデメリットです。

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空き家の個人売買をおこなう際の流れ

最後に、空き家の個人売買をおこなうときの流れについて解説します。
個人売買は、以下のような流れで取引を進めます。

必要書類を揃える

空き家を売却するためには、登記事項証明書や建築確認済証、固定資産税の納税証明書、図面、境界確認書など、多くの書類が必要です。
個人売買の場合、どのような書類をどこで取得するのかなど、すべて自分で調べて揃える必要があります。

価格を決めて空き家を売り出す

売主が価格を決め、販売しやすい方法で空き家を売り出します。
空き家の場合は、専用のマッチングサイトや空き家バンクを利用できます。

買主と交渉し条件を決める

売買価格や決済方法、引渡し日など、買主と交渉して取引の条件を決めます。
買主と決めたことはかならず書面に残しておくようにしましょう。

売買契約書を作成して契約を結ぶ

個人売買の場合は、売買契約書などの契約書類を売主が自分で作成します。
個人で作成するのが難しい場合は、司法書士などに依頼することも可能です。
契約内容に双方が合意したら、売買契約を結んで手付金を受け取ります。

決済・引渡し

あらかじめ決めた決済日に売却代金の残金を受け取り、同日に空き家を引渡します。
また、その足で法務局に出向き、所有権移転登記をおこなえば売却の完了です。

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まとめ

空き家の個人売買をおこなうメリットは、仲介手数料がかからないことや、売主のペースで販売活動ができる点です。
しかし、専門的な知識がないまま個人売買をおこなうと、トラブルが発生したり、適正な価格がわからず損をしたりといったデメリットが生じる可能性があります。
また、条件交渉を自分でおこなって契約書類を作成しなければならず、スムーズに取引が進まない恐れがあるため、個人売買は避け、不動産会社の仲介をご利用ください。
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