不動産売却で消費税が課されることもある？課税・非課税になるケースを解説！

消費税とは、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して課される税金です。
購入時に支払うイメージが強い一方で、不動産を売却する際にも課税されるケースがあります。
この記事では、不動産売却における消費税の課税・非課税の対象、売却時の注意点を解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい！消費税の課税対象となる費用

普段の生活でよく耳にする消費税ですが、具体的にどのような税金かご存じでしょうか。
消費税とは、商品やサービスの提供に対して課される税金です。
申告・納税の義務があるのは、個人事業主や法人などの事業者であり、個人がおこなう取引には課税されません。
つまり、一般の個人が土地や建物を売却する際は、買主から受け取った代金に消費税はかからないということです。
しかし、個人が不動産を売却する際でも、消費税がかかるケースがあります。
代表的なものとして、不動産会社への仲介手数料や住宅ローン関連の手数料、司法書士への報酬があります。
これらに消費税がかかるのは、不動産会社や金融機関、司法書士など事業者が提供するサービスだからです。
なお、消費税の申告や納付は事業者側がおこなうため、売主が特別な手続きをする必要はありません。
ここからは、それぞれの税額の目安について解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
上限額は法律で定められており、範囲内であれば不動産会社が自由に金額を設定できます。
上限額の計算式は次のとおりです。

• ●売却価格が200万円以下：売却価格×5％＋消費税
• ●売却価格が200万円超～400万円以下：売却価格×4％＋2万円＋消費税
• ●売却価格が400万円超：売却価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば4,000万円の不動産を売却する場合、仲介手数料の上限は「4,000万円×3％＋6万円＋消費税（10％）＝126.6万円」となります。
なお、800万円以下の空き家などを売却する際には、仲介手数料（上限30万円＋消費税）を請求される場合があります。
調査費用を加算する場合は必ず売主の承諾が必要で、勝手に請求されることはありません。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンが残っている場合、残債を一括返済し、抵当権の抹消手続きをおこなわないと売却ができません。
抵当権とは、ローン契約者が返済を滞った場合に、金融機関などの債権者が不動産を強制売却して融資金を回収できる権利です。
この抵当権を抹消するためには、ローンを一括で返済する必要があり、その際に発生する手数料には消費税がかかります。
手数料は金融機関や手続き方法によって異なりますが、1万円～5万円程度が目安です。
より正確な金額を知りたい場合は、金融機関のホームページや窓口で確認することをおすすめします。

司法書士に支払う報酬

住宅ローン完済後には、不動産に設定された抵当権を不動産登記簿から削除する手続きが必要です。
これを「抵当権抹消登記」といい、手続きは自分でもおこなえますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼する際には報酬（5,000円～2万円ほど）の支払いが必要で、そこにも消費税がかかります。
報酬額は依頼先によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

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不動産売却時に発生する費用において消費税が非課税となる項目

続いて、不動産売却時に発生する費用のなかで、消費税が非課税となる項目を解説します。

土地の売却価格

不動産売買において、土地そのものには消費税はかかりません。
土地は建物のように経年劣化するものではなく、「消費」される対象ではないと考えられているためです。
このため、売主が事業者であろうと個人であろうと、誰が売買しても土地には消費税は課されません。
また、他人の土地を利用できる権利（借地権）の譲渡についても同様に、消費税は非課税となります。
ただし、駐車場として貸し出すなど、特定の用途で利用されている土地については消費税が課される場合があります。

個人による建物の売却

個人が自己所有の建物を売却する場合、原則として消費税はかかりません。
これは、個人が自分の住居や家庭用に保有していた不動産を売却する場合、事業としての取引とはみなされないためです。
しかし、個人であっても売却の目的や状況によっては「事業的取引」と見なされ、消費税の課税対象になることがあります。
具体例としては、投資目的でマンションやアパートを購入し、利益を得るために転売する場合が該当します。
この場合、単なる資産整理ではなく事業としての売却と判断されるため、消費税の申告や納付が必要です。
また、売却の頻度や規模が大きい場合も事業的取引と見なされることがあるため、自己判断せず税理士や不動産会社にご相談ください。

免税事業者による不動産売却

事業者であっても、前々年の課税売上高が1,000万円以下であれば、原則として消費税は課されません。
消費税の納税義務が免除される事業者を「免税事業者」、納税が必要な事業者を「課税事業者」と呼びます。
たとえば、令和7年度の課税売上高が1,000万円以下であれば、令和9年度は免税事業者となり消費税の納付は不要です。
ただし、前々年の売上が1,000万円以下であっても、次の条件に該当する場合は消費税が課税されます。

• ●特定の期間内の売上が1,000万円を超えた場合
• ●特定の期間内に支払った給与の合計が1,000万円を超えた場合

ここでいう「特定の期間」とは、法人の場合は前期会計期間の最初の6か月間、個人事業主の場合は前年の1月から6月を指します。

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不動産売却時における消費税の注意点

最後に、不動産売却時に気をつけたい消費税に関する注意点を解説します。

消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する

不動産取引の途中で、消費税率が変更される可能性もあります。
売却期間中に税率が変わった場合は、引き渡し日を基準に適用税率を判断することが重要です。
たとえば、売買契約を結んだ時点の税率が10％で、物件引き渡し時の税率が15％であれば、実際に適用されるのは15％となります。
消費税率の改正が予定されている場合は、事前に買主と話し合い、認識をすり合わせておきましょう。
買主も同じ認識だと思って相談せずに契約を進めると、税率の適用を巡って後からトラブルになる可能性があります。

個人事業主と法人では消費税の申告期限が異なる

納税義務者に該当する場合は、不動産売却後に消費税の申告と納付をおこなわなければなりません。
申告期限は、個人事業主であれば売却した翌年の3月末日、法人の場合は課税期間の末日の翌日から2か月以内です。
申告書の作成には時間がかかる場合もあるため、準備は早めに進めておくことをおすすめします。
また、直前の課税期間の消費税額が48万円を超える場合は、中間申告と納付が必要です。
中間申告とは、事業年度の途中で税金を前払いするような手続きで、納税の分散を目的としています。
消費税の申告を怠ると、延滞税や加算税といったペナルティが発生するため、必ず期限内に手続きをおこないましょう。

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まとめ

土地の売却や個人の住宅用建物の売却では、基本的に消費税はかかりません。
ただし、不動産会社への仲介手数料や住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬には消費税がかかります。
納税義務者に該当する場合は消費税の申告と納付が必要なため、期限内に手続きを完了できるよう、早めに準備を始めましょう。
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