相続した不動産を売却する流れとは?かかる税金と注意点を解説
- この記事のハイライト
- ●相続した不動産を売却する際は相続登記をおこなってから不動産会社と媒介契約を締結する
- ●売却時にかかる譲渡所得税は3,000万円の特別控除などを利用すれば大幅に節税できる
- ●相続した不動産を売却する際は契約不適合責任に問われないよう注意する
不動産を相続したものの、活用予定がなく売却をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
相続した不動産を売却する際は、通常にはない手続きが必要であったり、注意すべき点も多いため気をつけなければなりません。
そこで、相続した不動産を売却するまでの流れや売却時にかかる税金の種類、売却時の注意点について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。
相続した不動産を売却するまでの流れ
相続した不動産を売却するときは、流れについて把握しておくことが大切です。
相続した不動産を売却する際は、以下のような流れで進めるのが一般的です。
流れ①相続登記をおこなう
相続した不動産を売却する場合は、被相続人から相続人へ名義を変更する手続きをおこなう必要があります。
なぜなら、不動産を売却できるのは、名義人のみだからです。
自分で手続きをおこなう場合は、住民票や登記申請書、固定資産税評価証明書など多くの必要書類があるため、早めに準備を進めるようにしましょう。
なお、自分で法務局にて手続きすることも可能ですが、専門的な知識を有することから司法書士へ依頼するのが一般的です。
流れ②不動産に査定依頼する
相続登記が済んだら、どのくらいの価格で売却できるかなどを把握するために不動産会社に査定依頼をおこないましょう。
不動産会社は、不動産の基本情報や不動産の状態などを調査し、査定価格を算出します。
流れ③不動産会社と媒介契約を締結する
不動産売却をおこなうことを決めたら、不動産会社に仲介を依頼しましょう。
その際は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があるため、物件の状態やご自身の状況に合った契約方法を選びましょう。
買主と売買契約を結ぶ
媒介契約を締結すると、不動産会社主体の売却活動が始まります。
売却活動では、物件情報を広告やホームページ上に掲載し募集を募り、買主を見つけていきます。
購入希望者が現れたら、物件を実際に見てもらう内覧をおこない、条件や価格などを交渉し、お互いが同意をすれば売買契約を取り交わすという流れです。
決済・引き渡し
売買契約を締結すると、決済・引き渡しをおこないます。
決済・引き渡し当日には、所有権移転も同時におこなわれ、売却が完了します。
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相続した不動産を売却する際にかかる税金と控除・特例について
相続した不動産を売却する際は、さまざまな税金がかかります。
ただし、売却時には税金を軽減できる特例がいくつか用意されているため、うまく利用することで節税することも可能です。
ここでは、売却時にかかる税金の種類と利用できる特例や控除について解説します。
売却時にかかる税金
不動産売却時にかかる税金の種類は以下のとおりです。
- ●印紙税
- ●登録免許税
- ●譲渡所得税
印紙税とは、売買契約書にかかる税金で、取引金額に応じて定められた額の収入印紙を貼付することで納税する税金です。
売買契約書を作成するときが納税タイミングとなります。
登録免許税は、不動産登記時にかかる税金のことです。
不動産売却した際に売主側が負担する場合は、売却代金で住宅ローン残債を一括返済するような場合です。
親から相続した不動産の住宅ローンが残っていたり、親が不動産を担保にして借り入れをおこなっていた場合は、抵当権抹消登記の手続きが必要で、その際に登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物の両方がある場合は、それぞれに課税されるため合計で2,000円となります。
また、不動産売却で売却益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称のことです。
不動産の所有年数により税率が異なり、売却した翌年から納税しなければなりません。
売却時に発生した売却益は譲渡所得と呼ばれ、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産を購入(取得)する際にかかった費用のことで、譲渡費用とは売却する際にかかった費用のことです。
これらを売却価格から差し引き、譲渡所得を算出します。
なお、譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で計算され、以下のように不動産の所有期間により税率が異なります。
- ●所有期間5年以内の場合(短期譲渡所得):所得税30.63%(復興特別所得税を含む)、住民税9%
- ●所有期間5年超の場合(長期譲渡所得):所得税15.315%(復興特別所得税を含む)、住民税5%
このように5年を境に譲渡所得にかかる税率が大きく異なるため、売却時のタイミングには注意しましょう。
売却時に利用できる控除・特例
相続した不動産を売却する際は、以下のような控除や特例が利用できる場合があります。
- ●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
- ●相続空き家の3,000万円特別控除
- ●取得費加算の特例
親から相続した不動産に子どもが住み続け、その家を売却する場合や、相続した空き家を売却した場合は、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられる可能性があります。
また、相続税の一部を譲渡所得を計算する際の取得費に加算できる「取得費加算の特例」も利用できる場合があります。
これら特例を利用すれば、大幅に譲渡所得を減らすことができるため、税金の節税につながるでしょう。
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相続した不動産を売却する際の注意点
最後に相続した不動産を売却する際の注意点を解説します。
注意点①亡くなった方の名義では売却できない
相続した不動産を売却する際は、必ず相続登記を済ませておく必要があるため注意しましょう。
前述したように、不動産を売却できるのは不動産の名義人のみです。
亡くなった方の名義のままでは売却できないため、早めに相続登記はおこないましょう。
注意点②契約不適合責任に問われないようにする
相続した不動産を売却する際に注意しなければならないのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害が発覚したような場合は、買主は売主に対して代金減額請求や追完請求を求めることができます。
場合によっては、契約解除や損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。
そのため、売却前は家の状態をしっかりと調査してから売却をおこなうことをおすすめします。
注意点③遺産分割協議でしっかりと話し合う
相続した不動産は、相続人同士でトラブルになりやすいため、遺産分割協議でしっかりと話し合っておくことが大切です。
また、揉める場合やトラブルになりそうな場合は、専門家など第三者に介入してもらうのもおすすめです。
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まとめ
相続した不動産を売却する際は、必ず亡くなった方から相続人に名義を変更する「相続登記」をおこなわなければなりません。
また、売却時には印紙税や登録免許税、譲渡所得税といった税金もかかる点に注意が必要です。
さらに、相続した不動産は相続人同士のトラブルも生じやすいため、しっかりと話し合いをおこなっておくことも大切です。
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