不動産買取は相続にともなう売却におすすめ？契約不適合責任についても解説

相続した土地や建物を活用しないことから、売却に踏み切るケースも少なくありません。
不動産は所有しているだけで、税金の支払い義務や維持管理の負担が生じるため、活用しないのであれば早めに売るべきといえます。
今回は相続した不動産の売却をテーマに、売却は個人相手か買取業者相手が良いのか、売却すべき期間と売主が負う契約不適合責任について解説します。
兵庫県全域で、相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産の売却は個人相手か不動産買取業者相手どちらが良い？

まずは、相続した不動産を売るとき、個人相手か不動産買取業者相手どちらが良いのかについて解説します。

個人に売る方法とは？

土地や建物を個人に売る方法は、仲介での売却です。
仲介とは不動産会社に買主を見つけてもらい、売買契約を締結する方法となります。
不動産売却において、仲介での売却はもっとも一般的な方法です。
仲介で個人に売却する場合、まずは不動産会社に査定を依頼することから始めます。
査定方法には、机上査定と訪問査定の2つの種類があり、売却が決まっている場合は訪問査定を選ぶのがおすすめです。
机上査定は売主から提供されたデータをもとに、おおおその金額を査定する方法となります。
訪問査定は実際に現地に足を運び、土地の形状や建物の状態、周辺環境などを加味して査定結果を出す方法です。
机上査定に比べて精度の高い結果を出せるため、売却することがすでに決まっている場合は、最初から訪問査定を選ぶと良いでしょう。
査定金額に納得できたら、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、契約期間や仲介手数料の金額などを決めた契約です。
そして買主が見つかったら、次は売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡しをおこない、不動産売却の完了となります。
仲介のメリットは、高く売れる可能性が高いことです。
その反面、買主は一般の個人となるので、成約に至るまでに時間がかかる可能性があることが、デメリットとなります。

買取業者に売る方法とは？

買取業者に売る方法は、不動産買取を利用することです。
不動産買取とは買主が不動産会社となり、直接土地や建物を買取する方法となります。
査定後、金額に納得できれば、すぐに現金化することも可能です。
仲介とは違い、販売活動をおこなったり媒介契約を締結したりする必要がないので、スピーディーに売ることができます。

相続にともなう売却ではどちらの方法を選ぶべき？

相続にともなって土地や建物を売る場合は、個人間の取引ではなく、買取業者へ売却するのがおすすめです。
その理由として、売却すべき期間が決まっていることが挙げられます。
通常の不動産売却では「〇月〇日までに売るべき！」という決まりはとくにありません。
そのため、じっくり販売活動をおこなうことが可能です。
しかし、相続した土地や建物を売る場合は、3年10か月以内に売却することによって、税金の節約につながります。

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相続した不動産は3年10か月以内に不動産買取で売ったほうが節税になる？

続いて、相続した不動産は3年10か月以内に不動産買取で売ったほうが、節税になることについて解説します。

かかる税金は？

不動産に関係する税金には、さまざまな種類があります。
たとえば財産を相続したときは相続税、土地や建物を売ったときにかかる税金は譲渡所得税です。
相続税は、取得した財産の課税部分に課税されるので、財産を多く継承すると税金の負担も大きくなります。
譲渡所得税とは、土地や建物を売って譲渡所得（利益）が生じた際にかかる税金です。
税金の負担を抑えるためには、利益となる譲渡所得をなるべく小さくすることがポイントとなります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、下記の計算式を用いて算出します。
譲渡所得＝売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
売却で得た総収入とは、買主から支払われたお金のことです。
取得費とは、売却する土地や建物を購入したときの費用で、建築費用や不動産取得税、仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など、売却時に支払った費用です。

取得費加算の特例とは？

3年10か月以内に売却すべき理由は、取得費加算の特例が利用できるからです。
取得費加算の特例とは、支払い済みの相続税の一部を、取得費に加算できる特例となります。
先述のとおり、譲渡所得税を節約するためには、譲渡所得を小さくすることが重要です。
相続税を取得費に加算することによって、譲渡所得を圧縮することができます。
取得費加算の特例を受けるための条件は、相続してから3年10か月以内に売買契約を締結することです。
3年10か月を過ぎてしまうと、特例を利用できず、たくさんの税金を納めることになるでしょう。
相続税の申請期限が相続開始から10か月のため、申請期限の10か月後から3年以内となります。
不動産買取は仲介と比べて早く売却できるので、3年10か月以内に売って節税するのであれば、不動産買取を利用するのがおすすめです。

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相続後の不動産買取における契約不適合責任

最後に、不動産買取における契約不適合責任について解説します。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、契約書に記載された内容と異なる不動産を引き渡したとき、買主に対して負う責任のことです。
よくあるケースとして、雨漏りや床の傾きなどが挙げられます。
もし引き渡し後に雨漏りや床の傾きが発覚した場合、売主は適合させるための責任として、修繕費用を負担しなければなりません。
状況によっては、代金の減額請求や損害賠償請求につながることもあります。
契約不適合責任を負うリスクを軽減するためには、引き渡し前に土地や建物の状態を確認し、不具合の有無や劣化状態を確認しておくことが重要です。

瑕疵担保責任との違いとは？

瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵について責任を負うというものです。
しかし、隠れた瑕疵か否かの判断は困難であり、売主と買主とのあいだでトラブルになるケースも少なくありませんでした。
契約不適合責任では、契約内容と異なるものを引き渡した場合に責任を負うことになるので、買主の権利が強くなっています。

免責にするには？

契約不適合責任は、土地や建物を売るとき、売主が注意すべき問題です。
個人に売却する場合、契約不適合責任を負うリスクが高くなります。
しかし、不動産買取で買取業者に売れば、契約不適合責任を免責にすることが可能です。
相続した土地や建物を買取業者に売り、そのあと買取業者が売却することによって、契約不適合責任を負うことはなくなります。
相続した不動産は、築年数が経過していたり設備が古かったりするため、買主から修繕費用を請求される可能性もゼロではありません。
不動産買取で売れば、そのような心配をせずに売ることができるでしょう。

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まとめ

相続後に土地や建物を売る場合は、売却すべき期間が決まっているため、仲介よりスピーディーな現金化が目指せる不動産買取がおすすめです。
3年10か月以内に売買契約を締結すると、取得費加算の特例が利用でき、税金の節約につながります。
不動産買取なら契約不適合責任を免責にすることができるため、売主は安心して売却することが可能です。
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