老人ホーム入居時に自宅売却がおすすめな理由は？売却の流れと税金も解説

親が老人ホームに入居する際に、自宅を売却してしまったほうが良いのか、家族として悩みの1つでしょう。
売却せずに残しておいたほうが良いケースもありますが、空き家になると老朽化が加速し資産価値がどんどん低下してしまうため、早めに対策を講じる必要があります。
そこで、老人ホーム入居が決まったら自宅売却がおすすめな理由と、売却するときの流れと税金について解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

老人ホームの入居が決まったら自宅売却がおすすめの理由

老人ホームに入居する際に、将来的に自宅を使う予定がないという場合は、思い切って自宅を売却したほうが良いケースがあります。
ここでは、老人ホーム入居時に自宅の売却がおすすめな理由について解説します。

おすすめな理由①売却代金を入居費用に充てれるため

将来的に自宅に住む予定がないという場合は、自宅を売却した資金を入居費用に充てるのも1つの方法です。
老人ホームの入居時には、入居一時金が必要であり、また月々入居費が必要になります。
費用は決して安くないため、貯金から切り崩さなければならないケースも多々あります。
しかし、自宅を売却してまとまった資金が得られれば、貯金を切り崩さなくても売却代金を老人ホームにかかる費用に充てることが可能です。

おすすめな理由➁すぐに売却すれば税金控除を受けられるため

不動産売却時には、さまざまな特別控除が用意されています。
たとえば、マイホームを売却した際に受けられる特別控除は、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除される制度です。
しかし、この制度を利用するには、自宅に住まなくなってから3年以内と期限が設けられています。
つまり、老人ホーム入居後に自宅を売却せずに3年放置し、その後売却しようと思っても特別控除を受けることができないというわけです。
この特別控除は、譲渡所得から3,000万円まで控除されるため、売却時にかかる所得税や住民税の負担を抑えることができます。
せっかく売却するのであれば、できるだけ税金の負担を抑えられる3年以内がおすすめです。

おすすめな理由③認知症が発症すると売却しづらくなるため

自宅などの不動産を売却できるのは、不動産の名義人のみです。
しかし、名義人が認知症を発症し判断能力が低下しているとみなされると、簡単には売却できなくなってしまいます。
そのため、判断能力があるうちに売却しておいたほうが、スムーズに手続きを進めることができるため、入居タイミングで検討することをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産を売却するベストなタイミングとは？市況・税金・季節から解説

老人ホーム入居時に自宅を売却するときの流れ

自宅を売却するときは、スムーズに売却を進めるためにも、全体の流れを把握しておくと良いでしょう。
ここでは、老人ホーム入居時に自宅を売却する際の流れを解説します。
一般的には、以下のような流れで進めていきます。

• ●所有者の意思確認をおこなう
• ●不動産会社の査定を受ける
• ●不動産会社と媒介契約を結ぶ
• ●売却活動を開始する
• ●買主と売買契約を結ぶ
• ●決済・引き渡し

流れに沿ってご説明します。

流れ①所有者の意思確認をおこなう

家族が親の自宅を売却する際は、売却して良いのか意思確認をまずはおこないましょう。
なぜなら、親に代わって売却を進める際には「委任状」が必要になるためです。
また、委任状には、親の自署と実印の押印が必要で、その際は印鑑証明書や本人確認書類の提出も求められます。
さらに、売却の手続きを進めていくと、司法書士による本人確認および売却の意思確認も必要になります。

流れ➁不動産会社の査定を受ける

売却の意思が確認できたら、次に不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定を受けることで、おおまかな売却価格を把握することができます。

流れ③不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果により売却を進めることを決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があるため、ご自身に合った契約方法を選びます。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるため、立地が良くすぐに売れそうな場合におすすめです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみの契約にはなりますが、確実に売りたい場合や買主が見つけるのが難しいような場合でも手厚いサポートを受けることができるでしょう。

流れ④売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。
売り出し価格を決め、広告やホームページ上に物件情報を掲載し、購入希望者を募ります。
購入希望者には、内覧を実施し、価格や条件などを交渉していきます。

流れ⑤買主と売買契約を結ぶ

売却活動により買主が見つかったら、買主と売買契約を締結します。
その際は、細かな条件や引き渡し日などを調整します。
このとき、売主は買主から手付金を受け取り、仲介手数料の半額を不動産会社へ支払うのが一般的です。

流れ⑥決済・引き渡し

売買契約を締結したら、決済・引き渡しをおこないます。
残代金の決済、鍵の受け渡しをおこない、最後に司法書士により所有権移転登記の手続きにより売却は完了します。

▼この記事も読まれています
家の売却に欠かせない内覧前にやるべき準備とは？当日の対応や注意点も解説

老人ホーム入居に伴い自宅を売却したときの税金

自宅を売却する際は、税金面についても注意しなければなりません。
ここでは、自宅売却時にかかる税金について解説します。

売却時にかかる税金

自宅を売却した際に利益が生じた場合は、譲渡所得税がかかります。
売却時に生じた利益のことを「譲渡所得」といい、この譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、譲渡費用は売却時にかかった費用を指します。
これらの費用を差し引いても譲渡所得がプラスとなれば、譲渡所得税がかかる可能性があります。
ただし、一定の条件を満たすことで、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例が適用することができるでしょう。
これらの優遇措置をうまく利用することで、売却時の税金を大きく抑えることができます。
ただし、前述したように、利用できる期限が決まっているため、売却するタイミングには注意が必要です。

再び住む可能性があるのなら売らないという選択肢もある

不動産売却は、できるだけ急いだほうが優遇措置を受けやすいですが、再び住む可能性があるのであれば、売らないという選択肢もあります。
たとえば、老人ホームを一時的のみに利用する予定であれば、家がないと住む場所がなくなってしまいます。
また、子どもや孫など誰かが住むのであれば、わざわざ売る必要もないでしょう。

▼この記事も読まれています
いらない家を処分したほうが良い理由とは？処分方法と注意点を解説

まとめ

老人ホームに入居する際は、売却代金を入居費用に充てることができたり、税金控除が受けられるため、早めの売却がおすすめです。
ただし、家族が親の家を売却する際は、親の売却意思を確認してから査定・売却を進めるようにしましょう。
また、売却時に受けられる優遇措置には期限がある点に注意し、早めに売却をおこなうことをおすすめします。
明石市を中心に神戸市・加古川市の不動産買取ならLANSEEDがサポートいたします。
売却や不動産相続、空き家など幅広い分野でお客様への提案が可能です。
気になる方はぜひ一度お問い合わせください。