差し押さえ後でも不動産を売却できる？任意売却の可否やメリットも解説

不動産を差し押さえられてしまうと、「もう売ることはできないのでは」と不安になる方も多いでしょう。
しかし、状況によっては任意売却という方法で売却できる可能性があります。
この記事では、差し押さえられた不動産を売却するケースや任意売却のメリットなどを解説します。
明石市、神戸市、加古郡、加古川市、高砂市、姫路市、小野市、三木市、西宮市、尼崎市、兵庫県全般で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産は差し押さえられても売却できる？

差し押さえとは、債権者（お金を貸している側）が債務者（お金を借りている側）の財産を差し押さえ、債務の返済に充てるための法的手続きです。
対象となる財産は、給与や預貯金のほか、不動産も含まれます。
そもそも、不動産はどのような理由によって差し押さえられてしまうのでしょうか。
はじめに、不動産を差し押さえられてしまう理由と、差し押さえられた不動産を売却する方法について解説します。

不動産を差し押さえられてしまう理由

不動産が差し押さえられる主な理由は、次の3つです。
住宅ローンの滞納
住宅ローンを利用して家を購入すると、不動産には「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、返済が滞った場合に備えて、金融機関が不動産を担保とする権利のことです。
返済が長期間滞ると、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、強制的に売却することができます。
そのほかの負債の滞納
カードローンや事業資金など、住宅ローン以外の債務でも返済が滞ると差し押さえの対象になります。
この場合は裁判所を通じて支払督促や訴訟などの手続きを経たうえで、不動産が差し押さえられます。
税金や社会保険料などの滞納
固定資産税や住民税、国民健康保険料などの滞納も差し押さえの原因となります。
公的機関（国や自治体）は、裁判を経ずに職務権限で不動産を差し押さえることが可能です。
このように差し押さえられた不動産は債権者によって強制的に売却され、その売却代金が返済に充てられます。
金融機関などがおこなう場合を「競売」、国や自治体がおこなう場合を「公売」と呼びます。
どちらも市場価格より安く落札されることが多く、生活の再建が難しくなるケースも少なくありません。

差し押さえられた不動産を売却できる方法

差し押さえられた不動産でも、競売の入札が始まる前日までであれば、「任意売却」という方法で売却できる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却のメリットは、通常の売却と同様に市場に近い価格で売却できることから、残債を大きく減らせることです。
さらに、売却のタイミングや条件もある程度調整できるため、引っ越しや今後の生活設計を考慮しながら進められるでしょう。

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差し押さえられた不動産の任意売却の可否を確認する方法とは

任意売却は希望すればできるわけではなく、売却の可否は債権者の判断によって左右されます。
債権者が同意しなければ、任意売却の手続きを進めることはできません。
ここでは、債権者の種類ごとに任意売却が可能かどうか、その特徴と注意点を解説します。

債権者が金融機関の場合

債権者が銀行などの金融機関である場合、任意売却を認めてもらえる可能性は比較的高いといえます。
競売手続きには時間やコストがかかるうえに、売却価格も市場価格より低くなる傾向があるためです。
一方で任意売却であれば、より高値で売却できる可能性があり、金融機関としても貸付金の回収率を高められます。
ただし、必ずしも許可が得られるとは限りません。
返済状況や担保評価、今後の返済見込みなどによって判断が分かれるため、任意売却を希望する場合はできるだけ早い段階で金融機関へ相談することが大切です。

債権者が個人の場合

債権者が個人（知人や親族、個人投資家など）の場合、任意売却の可否は交渉次第です。
交渉がスムーズに進めば承諾を得られる可能性もありますが、個人の債権者は任意売却に関する知識が乏しいことも多く、反対されるケースも少なくありません。
そのため任意売却を進めたい場合は、手続きの仕組みやメリットを丁寧に説明し、理解を得ることが重要です。
必要に応じて専門家（不動産会社や弁護士など）に依頼することも検討しましょう。

債権者が国や自治体の場合

債権者が国税庁や市区町村などの公的機関である場合、任意売却を認めてもらうのは難しいのが現実です。
ただし、自治体によっては特例的に認められるケースもあるため、まずは窓口に相談してみると良いでしょう。
また国や自治体は金融機関と異なり、裁判所を通さずに職務権限で差し押さえをおこなえる点にも注意が必要です。
督促通知を無視して放置していると、短期間のうちに差し押さえから公売まで進んでしまうおそれがあります。
滞納が続いている場合は、できるだけ早めに自治体へ相談し、分納や任意売却の可否について話し合うことが大切です。

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差し押さえられた不動産を任意売却するメリットとは

不動産を差し押さえられてしまった場合は、できるだけ早い段階で任意売却を検討することをおすすめします。
なぜなら、任意売却には競売や公売では得られない大きなメリットがあるからです。
ここでは、任意売却の主なメリットを3つに分けて解説します。

市場価格に近い金額で売却できる

任意売却の最大の魅力は、競売や公売よりも高い価格で売却できる可能性が高いことです。
競売や公売では、物件の売却価格が市場相場の50～70％程度まで下がってしまうのが一般的です。
一方、任意売却は通常の不動産売買と同じ流れでおこなわれるため、市場に近い価格で売却できる可能性が高まります。
結果として売却額が上がり、残債をより多く返済できるため、生活再建への第一歩を踏み出しやすくなるでしょう。

プライバシーを守れる

競売や公売になると、物件情報が裁判所や自治体、国税庁などのサイトで一般公開されます。
この際、所有者の氏名や住所などの個人情報も掲載されるため、知人や勤務先に差し押さえの事実が知られてしまうリスクがあります。
一方、任意売却は一般的な不動産売却と同様に扱われるので、差し押さえの事実を外部に知られることなく手続きを進められるのが大きなメリットです。
周囲に事情を知られずに売却を完了できる点は、心理的な負担の軽減にもつながります。

引っ越し費用を確保できる可能性がある

任意売却を選ぶもう一つのメリットは、売却金の一部から引っ越し費用を認めてもらえる場合があることです。
競売や公売では、売却代金のすべてが債権回収に充てられるため、債務が残ると引っ越し費用すら手元に残らないケースも少なくありません。
しかし、任意売却では債権者との交渉次第で、引っ越し資金や売却にかかる経費（仲介手数料・登記費用など）を必要経費として売却代金から差し引くことを認めてもらえる場合があります。
このように、任意売却は金銭面・精神面の両方において、競売よりも有利に進められる方法といえます。
差し押さえや滞納の状況に直面した際は、できるだけ早い段階で専門家へ相談し、最適な方法を検討することが大切です。

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まとめ

不動産を差し押さえられても、任意売却が認められれば自分の意思で売却を進めることが可能です。
任意売却の可否は債権者によって異なり、金融機関であれば比較的柔軟に対応してもらえる一方、国や自治体が債権者の場合は認められにくい傾向にあります。
競売や公売と比べて任意売却には多くのメリットがあり、生活再建のチャンスを広げられる手段といえるでしょう。
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